El cláusulas hipotecarias abusivas han sido uno de los temas más polémicos de los últimos años, pues debido a ellos muchos hipotecantes asumieron más gastos al comprar su casa. Comenzaron hablando de cláusulas abusivas en los gastos de una hipoteca y la ilegalidad de que todos estos fueran asumidos por el prestamista hipotecario.
Luego vino la lucha legal para cláusula suelo. La última polémica relacionada con las cláusulas abusivas ha sido si las llamadas hipotecas IRPH son legales o no: para sorpresa de muchos, el Supremo Tribunal Federal dictaminó que, a pesar de la falta de transparencia en la información proporcionada en el índice, Las hipotecas del IRPH no pueden ser consideradas abusivas (En este artículo te explicamos qué es el IRPH bancario, cómo afecta a tu hipoteca y cuánto podrías haber ahorrado sin él).
¿Qué es un término abusivo en un préstamo hipotecario?
La ley española explica que Las cláusulas hipotecarias abusivas son todas aquellas condiciones que una de las dos partes intervinientes en la operación establezca unilateralmente en el contrato de préstamo hipotecario contra que lo que se considera buena fe. Esta situación genera una desigualdad en los derechos y obligaciones de una de las partes, consumidor o prestamista hipotecario.
Así, las condiciones hipotecarias abusivas son invalidado por los tribunales por haber sido agregados de manera no transparente por instituciones financieras y por causar daño al consumidor. Por ejemplo, aumentar los costos de la hipoteca, lo que hace que pague más dinero por su préstamo.
La consecuencia de declarar una cláusula abusiva es que ésta queda sin efecto y El perjudicado tiene derecho a una indemnización por los daños causados por el mismo y actuar como si nunca hubiera existido en el contrato. Como de costumbre, la entidad financiera está obligada a indemnizar al usuario por daños y perjuicios (gastos de la hipoteca) o sustituir esta cláusula por otra.
Aún, Hay dos tipos de vacíos. por condiciones hipotecarias abusivas: nulidad absoluta o por ministerio de la ley, que no impone límites temporales a las reclamaciones; y el nulidad por falta de consentimiento o errorque sólo permite presentar la denuncia en un plazo de cuatro años desde la firma del contrato.
Te explicamos a continuación las principales cláusulas hipotecarias abusivas:
cláusula suelo
La cláusula suelo de la hipoteca impuso un nivel en el índice de referencia hipotecario (euríbor) más allá del cual ya no se aplican más reducciones en el indicador en revisiones periódicas de préstamos a tasa variable. Así, cuando el euríbor llegó a su punto más bajo, llegó un momento en que las entidades financieras aplicaron esta cláusula para no perder beneficios y las hipotecas dejaron de caer a pesar de estar ligadas a una referencia que lo hacía.
Como perjudican al consumidor, el STF las consideró una cláusula abusiva en las hipotecas, por lo que puede ser procesado para recuperar el dinero que se pagó en exceso.
Cláusula de Terminación Anticipada
La entidad financiera ha incluido una cláusula para protegerse contra el impago de las hipotecas que permitía el vencimiento anticipado del contrato. Así, en algunos casos, el banco podría rescindir el contrato con el retraso de un solo pago.
Esta cláusula hipotecaria se consideró abusiva y demasiado limitada en la nueva ley hipotecaria de junio de 2019, que otorga un mayor plazo para que el banco ejecute la hipoteca.
Cláusula de interés moratorio
Una cláusula abusiva muy común en las hipotecas era la relativa a interés aplicado cuando el acreedor hipotecario se retrasa en el pago de las cuotas. El Tribunal Supremo dictaminó en 2016 que si hay un retraso no puede exceder dos puntos porcentuales sobre el interés aplicado en el momento de la firma del préstamo hipotecario.
Cláusula de cobro de hipoteca
La cláusula abusiva relacionada con los gastos de la hipoteca es una de las que más molesta a los tribunales, por ser la más habitual. De acuerdo con esta cláusula, declarada abusiva por el Supremo Tribunal Federal en 2015, el el consumidor era responsable de pagar todos los gastos asociados con la escritura de la hipoteca. Entre ellos estaban los de la gestoría, el notario, la tasación de bienes inmuebles y el controvertido impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).
Tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la el titular de la hipoteca debe pagar los honorarios del perito, la comisión de apertura del préstamo hipotecario, las copias de la escritura y el seguro del hogar. Mientras tanto, el banco paga el IAJD y los gastos de notaría, gestión e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cláusula relativa a honorarios de abogado por falta de pago
El último de los términos hipotecarios abusivos es el que obliga a los consumidores a pagar los honorarios de abogados y notarios si la entidad financiera los demanda por falta de pago. También terminó siendo considerado irregular.
Cláusula Índice de Referencia de Crédito Inmobiliario (IRPH): declarada no abusiva
Aunque como anunciábamos al principio esta cláusula acaba de ser declarada no abusiva por el Tribunal Supremo, te contamos cuál fue por su reciente relevancia y por qué, como se ha reconocido, no fue muy transparente.
El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es un índice utilizado para referenciar hipotecas de tasa variable. Se calculó a partir de la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que concedían los propios bancos españoles. El IRPH era menos transparente que el Euribor y se caía mucho menos.
El banco debía informar al usuario del método de cálculo, la evolución del índice en los últimos dos años y redactar la aplicación de esta cláusula de forma clara y comprensible. La aplicación del IRPH como referencia para los tipos de interés hipotecarios variables obligó a muchos usuarios a pagar más por sus préstamos.
Esperamos que después de leer este artículo tengas una idea mucho más clara de qué son las condiciones hipotecarias abusivas y cuáles son las más importantes.