Uno de los primeros gastos hipotecarios que enfrenta una persona que solicita un préstamo es la tarifa de apertura. Es un comisión cobrada por la entidad financiera durante la formalización del préstamo con la justificación de que esta hipoteca genera costos administrativos y de gestión.
Si bien la nueva ley hipotecaria la considera válida, una decisión posterior del 2020 Corte Suprema de Justicia de la Unión Europea lo consideró no imprescindible y dijo que se debería vigilar su transparencia. Por esta razón, en algunas condenas posteriores, ha habido casos en los que un juez la declaró nula y sin valor.
En consecuencia, la tasa de apertura no es una cláusula abusiva de la hipoteca y pueden incluirse, pero de forma transparente y consensuada. por el asegurado. De lo contrario, puede reclamar en los tribunales y exigir su devolución. Aún, la mayoría de los bancos no cobran comisión de apertura por sus hipotecas..
¿Cuál es la tarifa por abrir un préstamo?
La comisión para abrir una hipoteca cubre los gastos relacionados con su tratamiento. Básicamente, el estudio de los gastos y riesgos de la operación. Como se explica en la web de Bankinter, estos estudios evalúan la solvencia, el esfuerzo y la capacidad de devolución del dinero prestado al cliente a través de diversos indicadores como comisiones, plazo de amortización, capital máximo de financiación, etc.
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Dado que la entidad financiera ha evaluado todos estos parámetros puede ofrecer al cliente condiciones específicas en monto, duración y tipo de interés. El cliente puede utilizar estas variables para comparar ofertas de diferentes instituciones financieras.
Esta información sobre las condiciones de un préstamo hipotecario a un usuario específico se puede encontrar en el boletín FEIN o en la norma europea. Si el cliente acepta las condiciones y el banco concede el préstamo, es cuando la institución financiera puede o no cobrar la tarifa de apertura.
Como decíamos al principio de este artículo, la mayoría de los bancos han decidido no cobrar la comisión de apertura de sus préstamos hipotecarios. Su cantidad varía mucho, entre 0,25% y 3% del importe de la hipoteca. Sin embargo, en muchos casos el porcentaje que se aplica a las tarifas de apertura de la hipoteca es del 1%. En el caso de un préstamo de 200.000 euros, hablaríamos de una comisión de 2.000 euros.
En una hipoteca de 200.000 €, una comisión de apertura del 1% vale 2.000 €.
Además del costo adicional, otro problema que genera el canon de apertura es que Si el banco financia y suma al capital prestado, el usuario deberá pagar los intereses generados.
¿Qué dice la nueva ley hipotecaria?
Es muy importante recordar que hasta la entrada en vigor de la ley hipotecaria de junio de 2019, el las entidades financieras reciben una tarifa de apertura y una tarifa de estudio hipotecario. Ahora mismo, solo pueden cobrarle la tarifa de apertura., que debe incluir todos los gastos que el banco quiere traspasarle como una hipoteca.
Los clientes consideraron que esta comisión no estaba justificada ya que no se debió a ningún gasto y denunciaron a las entidades financieras con alguna victoria parcial en las audiencias provinciales. Sin embargo, el 23 de enero de 2019 la Corte Suprema dictaminó que la comisión de apertura es legal..
El Tribunal Supremo lo declaró válido en 2019, pero el Tribunal Supremo lo impugnó en 2020.
La Corte Suprema dijo que las tarifas de apertura son un «componente sustancial del precio del préstamo». Aún, el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TSJUE) declaró en julio de 2020 que la comisión de apertura no puede verse como una ventaja central hipoteca (artículo 64 de la sentencia) y debe estar sujeta al control de su transparencia por parte de un juez.
De esta oración, un juzgado de Las Palmas de Gran Canarias declaró nula la comisión de apertura de una hipoteca y ordenó al banco que lo devolviera por considerarlo abusivo y por tanto nulo, según se indica en el sitio web especializado mundojuridico.info.
Estado actual de la comisión de apertura de hipoteca
Dado el estatus legal del comité de apertura, la mayoría de las instituciones financieras decidieron no cobrar. Además, como parte de su política comercial, suelen indicar que no cobran por ello. Sin embargo, en determinados casos concretos puedes encontrarlo.
Debido a la inseguridad jurídica, la mayoría de los bancos no cobran comisión de apertura.
En iAhorro explican que para que una entidad financiera te cobre una comisión de apertura de un préstamo hipotecario, debe ser por una razón concreta y real, demostrable (por ejemplo, que el estudio de solvencia lo realiza una entidad ajena al banco) y aceptado por usted. En caso contrario, puede reclamar su nulidad y devolvérselo.
Finalmente, si descubre que estas condiciones no se han cumplido en su hipoteca y que se ha cobrado una tarifa de apertura de manera no transparente, puede pedirle a un abogado que estudie su hipoteca y ayudarlo a decidir si puede reclamar su banco o no.