
Antes de la crisis del coronavirus, España era el tercer país de la Unión Europea, con Suecia y Dinamarca, que es el que más avanza en términos de ingresos, según el VIII Informe de Mercado Residencial de Servihabitat. El aumento de la demanda provocó que el número de unidades alquiladas cayera a 87.770.
Además, las previsiones apuntan a que el precio del alquiler seguirá subiendo en 2020, situándose en 800 euros el alquiler medio de una vivienda de 80 a 90 metros cuadrados, cifra muy superada en Madrid, Baleares y País Vasco. Refiriéndose a La rentabilidad bruta de alquilar una casa la media nacional es del 5,8%, aunque otros estudios apuntan al 7,5%.
Con este panorama, podemos preguntarnos si es buena idea comprar una casa como inversión, porque la clave está en la rentabilidad que podemos lograr. Veamos en este artículo cómo se calcula la rentabilidad de un apartamento.
¿Qué tan rentable es una casa?
Cuando hablamos de la rentabilidad de una casa, nos referimos a la rentabilidad que podemos lograr alquilando la casa, de manera que la inversión que hacemos con la compra genera ingresos. Esta rentabilidad depende del precio de venta de la casa y del precio de alquiler. La rentabilidad del alojamiento de alquiler se calcula utilizando el Fórmula:
rentabilidad = Renta de alquiler / precio de la casa x 100
Por ejemplo, si el precio de una casa es de $ 150 000 y el alquiler mensual es de $ 600, primero debe multiplicar ese número por 12 meses para encontrar el ingreso anual.
600 x 12 = 7.200 €
El número obtenido se divide por la inversión realizada en la compra de la vivienda y el resultado se multiplica por 100.
7.200: 150.000 = 0,048 x 100 = 4,8% de la rentabilidad bruta de la casa.
Para saber la rentabilidad neta es necesario sume todos sus gastos de alojamiento (comunidad, IBI, seguros) y restarlos de la receta.
¿Cuál es la rentabilidad actual de una casa?

Además de la rentabilidad del alquiler, el Banco de España registra la rentabilidad total de la vivienda, que se calcula sumando el rendimiento del alquiler y el aumento en el precio de la casa, que en realidad es la ganancia de capital que se obtiene si se vende la casa.
Según los últimos datos del Banco de España, la rentabilidad total de la vivienda en el último trimestre de 2019 bajó al 8,5% muy por debajo del 11,8% registrado el año anterior. La evolución de la rentabilidad total experimentó fuertes fluctuaciones, desde las más altas, que superaron el 20% entre 2000 y 2005, hasta las más bajas logradas en 2012 con un -10%.
Refiriéndose a ingresos brutos de alquiler, los últimos datos del tercer trimestre de 2019 lo sitúan en 3,8%, sólo dos décimas menos que en el mismo período del año pasado. La evolución en este caso también sufrió fuertes vaivenes, pasando del máximo del 6,5% en 2000 al mínimo de 2008 con 2,8%.
¿En qué ciudades es mayor la rentabilidad?
A partir de estos datos, el Banco de España considera que la vivienda sigue siendo un activo atractivo para invertir, a pesar de que la rentabilidad del alquiler está disminuyendo, especialmente en grandes capitales como Madrid y Barcelona. En ambas ciudades, la rentabilidad del alquiler ha disminuido desde 2017 cuando marcó la máxima rentabilidad debido a que el precio de oferta del alquiler aumentó más que el precio de venta de las viviendas.
Sin embargo, a partir de entonces, el precio de los alquileres se ralentizó, lo que se tradujo en una menor rentabilidad en estas ciudades, aunque la situación en cada barrio es diferente.
En las ciudades más rentables, se necesitan menos años para recuperar la inversión de comprar la casa con los ingresos del alquiler.
Las ciudades con los ingresos brutos por alquiler más altos son de tamaño mediano y pequeño. Por encima del 7% se consigue en Murcia, Lleida, Santa Cruz de Tenerife y Huelva, mientras que en Badajoz, Las Palmas, Castellón, Teruel, Ávila y Almería la rentabilidad del alquiler se sitúa entre el 6% y el 7%.
Entre un 5% y un 6% se traslada a la mayoría de ciudades españolas, destacando en la parte alta de Alicante, Valencia, Málaga y Sevilla. Finalmente, las ciudades donde llega la rentabilidad del alquiler los porcentajes más bajos son San Sebastián, Pamplona, La Coruña y Cádiz.
¿Por qué cambia la rentabilidad de una casa?
La rentabilidad de la casa cambia según el precio de la casa y el precio del alquiler. Si el precio de la vivienda aumenta y los ingresos por alquiler se mantienen estables, la rentabilidad de la vivienda disminuye, mientras que si ocurre lo contrario, el precio de la vivienda se estabiliza y los ingresos por alquiler aumentan, la rentabilidad aumenta.
Además, invertir en vivienda conlleva otros riesgos que afectan la rentabilidad. En un principio, tener una casa vacía implica una pérdida de ingresos porque los gastos se mantienen, pero no se compensan con los ingresos del alquiler. Otro riesgo es la posibilidad de que el inquilino no pague el alquiler, lo que puede derivar en un proceso de desalojo que dura varios meses, en el que no se obtienen ingresos pero sí gastos.
Por último, la casa es un activo ilíquido, lo que significa que no se puede convertir en efectivo cuando lo necesita, por lo que puede tener problemas de liquidez en tiempos difíciles en el mercado.
Para saber si es rentable comprar una casa usted debe tener en cuenta el precio de compra y calcular cuántos años se necesitarían para recuperar la inversión con el alquiler de la casa. Cuantos menos años lleve, mejor.