Cuando el amor se va, surgen los problemas. Uno de los mas importantes es quien y en que condiciones esta la casa. A estas alturas, todos tenemos dudas sobre cuál es la mejor opción: comprar parte de la casa de mi ex, revenderla a otros y redistribuir el dinero…
A menudo, para evitar posibles complicaciones, la venta a terceros se considera la mejor opción. Sin embargo, la realidad es que desde el punto de vista fiscal Es mejor alternativa comprar parte de la casa de tu ex y conservarla, para revenderlo y comprar uno nuevo. De esta forma, y como veremos en este artículo, podrás ahorrarte el impuesto sobre las ventas y parte del impuesto sobre las compras gracias a la extinción de la copropiedad.
¿Y qué si una de las parejas quiere quedarse con la casa? ¿Cómo compras la casa de tu expareja? ¿Qué pasa también si no se devuelve la hipoteca? Hace un tiempo explicábamos cómo comprar una casa si sois una pareja soltera. Hoy separamos la otra cara de la moneda: compra parte de la casa de tu ex en caso de separación.
En este caso, es fundamental el tipo de régimen económico que tenía su pareja. Dependiendo de la Comunidad Empoderada en la que resida, lo normal podría ser un proyecto conjunto donde todo -bienes y deudas- va por partes iguales; o en Régimen de separación de bienes (Se hace una distinción entre bienes y deudas aportados al matrimonio antes y después del matrimonio). Sin embargo, la mayoría de los expertos concluyen que si hay acuerdo entre las partes, la mejor solucion comprar parte de la casa a tu ex es terminar la copropiedad. Por lo tanto, la propiedad de la casa será solo suya.
A continuación daremos la respuesta a tu pregunta inicial ‘cómo comprar parte de la casa para mi ex’ según las diferentes hipótesis posibles. También, si la casa todavía tiene parte del pago pendiente de la hipoteca
bodas comunitarias
Si yo fuera una pareja en condominios, todos los bienes generados durante el matrimonio se dividirán en partes iguales después de la separación (pero no los obtenidos por herencia o donación, que se consideran exclusivos).
El primer paso que debe tomar si desea comprar la parte de la casa de su ex es determinar el valor de la propiedad: puede hacerse de común acuerdo oa través de un experto independiente. En ese caso, la persona que se queda con la casa en su totalidad debe compensar económicamente -según el monto determinado- a su expareja.
Esta liquidación de bienes debe hacerse por escritura pública ante notario y autoliquidarse en la Hacienda Pública.. No obstante, aunque se trate de una compraventa, no es necesario pagar impuestos (ITP, Plusvalía Municipal, IRPF e impuesto sobre actos jurídicos documentados), ya que la transacción no se calcula como un aumento o disminución del patrimonio en ninguno de los casos.
Una nota importante: la transferencia de la casa por una de las partes nunca puede ser libre, porque se convertiría en un regalo secreto. Del mismo modo, la compensación económica debe ser equivalente al valor transferido para que no se considere que ha habido una ganancia patrimonial (en cuyo caso se debe declarar al IRPF y pagar el IRPF).
Matrimonios con separación de bienes
En el caso de parejas en separación de bienes, lo primero es especificar si la casa fue comprada durante la boda o antesademás de lo que fue el convenio establecido entre los dos cónyuges para su adquisición.
si la casa ha sido comprado antes se considera propiedad privadapara que todos tienen el porcentaje de la casa estipulada en el momento de la compra. En este caso, la mejor alternativa es realizar una extinción de la copropiedad por sus ventajas fiscales (más adelante explicamos esta fórmula).
Sin embargo, si los bienes fueron adquiridos por la pareja durante el matrimonio, Debe seguir las pautas establecidas por el acuerdo de separación legal o divorcio., que indica cómo debe liquidarse, disolverse y adjudicarse el bien. La sentencia de divorcio o separación del Juzgado de Familia servirá como prueba para aplicar la exención fiscal y cambiar la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad.
extinción de la copropiedad
La desaparición del condominio Consiste en traspasar la propiedad de la vivienda de un régimen de copropiedad o copropiedad a otro de dominio exclusivo. Se rige por los artículos 400 y 406 del Código Civil.
¿Por qué la extinción de la copropiedad es una buena alternativa a la puesta en marcha de su plan de “comprar parte de la casa de mi ex”? Su principal ventaja es que es más barato, ya que te permite distribuir la mercancía sin tener que hacer una venta (esta operación está más gravada por impuestos).
Así, la extinción de la copropiedad no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6 y el 11%), únicamente por los Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que representan entre el 0,5% y el 1,5%. Además, según una decisión del Tribunal Supremo, la base imponible a liquidar el AJD es la parte afectada de la casa para la operación de extinción de la copropiedad (con carácter general, el 50%).
Sin embargo, esta fórmula implica algunos gastos extra que debes tener en cuenta (aunque puedes pactar con tu ex su reparto): notaría, registro, gestión y tasación del alojamiento (si te pide saber el valor del inmueble).
Para llevar a cabo la extinción un acuerdo entre las dos partes es esencial y hacer escritura notarial. Si no hay acuerdo amistoso para terminar la copropiedad, hay dos opciones. La primera es usar un subasta de notario. Sus principales ventajas son que, además de no tener que ir a juicio, los propietarios pueden establecer condiciones como quién puede participar en la subasta y un precio mínimo (y por lo tanto más ajustado al mercado real).
La otra alternativa que tiene el interesado para quedarse con la vivienda es acudir a los juzgados uña solicitud de división de bienes para que puedas ponerlo en subasta y ganar la otra mitad. La desventaja es que cualquiera puede ir a esta subasta judicial. Del mismo modo, puede suponer la pérdida de valor del bien (si sale a un precio muy bajo) o, por el contrario, que el pago final sea mucho mayor si hay muchas ofertas en la subasta.
Una última opción, si no se llega a un acuerdo, es vender propiedad conjunta (media propiedad) a un tercero que desee. Por supuesto, dado que existe el derecho de preferencia, uno de los ex cónyuges puede comprar la parte de la casa del ex, igualando la oferta realizado por este tercero.
¿Cómo comprar parte de la casa de tu ex si tiene hipoteca?
Cualquiera que sea la solución que elija para comprar la casa de su ex, si su ex tiene una hipoteca, hay una gran desventaja: El banco acuerda una modificación de préstamo hipotecario para que el excónyuge vendedor quede relevado de su obligación de pago.. Alternativamente, en el caso de que el ex-socio propietario no cumpla con los pagos de la hipoteca, la entidad puede ir contra la otra parte.
Si el banco rechaza esta modificación de la hipoteca, uno de los cónyuges deja de ser propietario, pero no deudor. Para evitar estos problemas potenciales, es esencial que élel vendedor deja de ser el titular de la hipoteca.
En este caso, hay dos opciones: hacer una novación hipotecaria, que consiste en negociar con la entidad financiera la modificación de las condiciones del préstamo tras la separación (separando a la persona que extingue la copropiedad o transfiere su propiedad del contrato); o sacar una nueva hipoteca en nombre de la persona que se convirtió en el único propietario del alojamiento.
innovación tiene varias desventajas: la primera, que el la entidad finanzas acepta las nuevas condiciones del préstamo (por ejemplo, que sólo haya un pagador en lugar de dos); y segundo, que debido al mayor riesgo (empresa individual, menores ganancias, etc.), es posible que el préstamo empeora tus condiciones (mayor interés, etc.).
Extinguida la copropiedad, el banco pierde parte de las garantías que tenía la hipoteca inicial.
Para explicarlo mejor, si uno de los cónyuges extingue la copropiedad, la entidad financiera pierde las garantías de pago otorgadas por esta parte. De esta manera, Se pueden exigir nuevos avales o garantías al tomador de la hipoteca para asegurarse de que le devuelvan el dinero.
Además, el banco querrá saber qué va a hacer el dueño de la casa con la parte que correspondía a la otra persona: si además de la deuda con la entidad financiera, el comprador se ha comprometido a pagar dinero al otro cónyuge, etc. Esto puede hacer que su capacidad de endeudamiento sea insuficiente para hacer frente a todos los pagos…
En cualquier caso, si el banco se niega a cambiar las condiciones de la hipoteca inicial, siempre existe la posibilidad de firmar un nuevo préstamo a nombre del único propietario para cancelarlo.
Como ya has visto, La mejor manera de comprar la parte de la casa de tu ex es hacer un trato con ella, porque de lo contrario la cosa se puede complicar. Técnicamente, depende del régimen matrimonial existente y de si existe o no una hipoteca a pagar. Sin embargo, los expertos abogan por la Extinción de la copropiedad como mejor solución en casi todos los casos por su bajo costo económico.