Comprar una segunda vivienda es el objetivo de muchas personas que ya son propietarias de una vivienda habitual. De hecho, según las estadísticas, una de cada tres familias en España tiene una segunda vivienda. Dentro en muchos casos, esta compra se considera una inversión, especialmente cuando los activos financieros no funcionan bien. Una casa de vacaciones proporciona ingresos recurrentes a través del alquiler, especialmente si está ubicada en un destino vacacional, donde será más rentable (aquí hay seis consejos para invertir en viviendas).
Aún, Antes de decidir si comprar una segunda vivienda en un destino turístico, conviene analizar el mercado Y ten en cuenta las siguientes preguntas:
¿Para qué se utilizará la residencia secundaria?
A la hora de elegir, es muy importante que tengas en cuenta si estás comprando una segunda vivienda. para uso personal o como inversión, ya que los criterios de selección son diferentes:
- en el caso de un casa de vacaciones, cuando el objetivo es libro para alquilar debes centrar la búsqueda en zonas turísticas donde hay mucha demanda y rentabilidad del alquiler creado. El problema es que si hay poca oferta, el precio de la vivienda será más caro, pero tienes la ventaja de que la mayor inversión necesaria se puede compensar con un precio de alquiler más alto (en este otro artículo te explicamos cómo calcular el alquiler de una casa).
- Por el contrario, si el ir de compras como segunda casa disfrutarlo durante tus vacaciones es mejor que invertir en ubicaciones con servicios y sin grandes aglomeraciones de turistas, buscando un lugar para descansar.
¿Cómo pagará la residencia secundaria?
Otra cuestión importante a la hora de comprar una segunda vivienda es cómo piensa pagarla. Si necesitas financiarlo, recuerda que las hipotecas de segunda vivienda no tienen las mismas condiciones que un regular. Los bancos dan menos porcentaje del precio total de estos préstamos (generalmente alrededor del 60-70%), por lo que necesitarás más ahorros pagar el resto de la propiedad y el costo de comprar la nueva casa.
No te pierdas: Hipotecar mi casa. ¿Por qué?
Por otro lado, las entidades financieras también son más exigentes a la hora de conceder crédito para una segunda vivienda, por lo que es conveniente que hayas pagado tu casa habitual. El banco querrá tener garantías de que puedes hacer frente al pago de una nueva hipoteca, ya que comprar otra vivienda aumenta tu riesgo de impago en caso de imprevisto.
¿A qué tipo de arrendamiento asignará la segunda vivienda?
Opere su vivienda secundaria como alojamiento turisticocon le permitirá alquilar algunos meses al año u ocasionalmente a través de plataformas como Airbnb. También tienes la posibilidad de dedicar la casa a alquiler residencial, con el que tendrás un alquiler de larga duración y estará ocupado durante todo el año por los mismos inquilinos.
Los ingresos que puedes obtener en cada caso son diferentes. En un destino vacacional, si alquilas tu segunda vivienda a largo plazo, la renta será más baja que si la destinas a alquileres turísticos. El problema es que si alquilas tu casa de vacaciones como alojamiento turístico, tendrás que pagar gastos de limpieza cada vez que cambies de inquilino. Además, si la casa está lejos de tu lugar de residencia, realizar cualquier gestión (entrega y devolución de llaves, etc.) te resultará muy costoso. En ese caso, debes considerar contratar a un administrador para que gestione el alquiler y alguien que se encargue de la limpieza de la casa.
¿Cuáles son los gastos de una segunda vivienda?
Comprar una segunda casa agrega más gastos a sus ahorros. Cuando hablamos de los gastos de una segunda vivienda, no nos referimos únicamente a los relacionados con la compra, que son los mismos que los de una vivienda normal: notaría, registro, gestión e impuestos. Dentro de los impuestos por la compra de vivienda, se deben pagar las Transmisiones Patrimoniales si se trata de un inmueble usado y, si se trata de un inmueble nuevo, el IVA de la vivienda nueva. Además, debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) vinculado a la escritura de propiedad.
Una vez que haya comprado su casa de vacaciones, también deberá pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tasa de basura, recibo de comunidad de vecinos y seguro de hogar (si lo hay, que es recomendable). Además, súmale la mensualidad de los suministros (luz, agua, gas…), porque si dedicas la casa a alquiler turístico, estos gastos te corresponden.
De hecho, son los mismos gastos que tienes en tu lugar de residencia habitual. otra exclusividad causada por su dedicación al alquiler: limpieza, mantenimiento, reparaciones, administración y gestión del arrendamiento del inmueble (en su caso).
Finalmente, se debe tener en cuenta la Fiscalidad de la segunda vivienda, ya que deberás incluirlo en la declaración del IRPF como renta inmobiliaria.
¿Qué rentabilidad pretende conseguir con esta casa?
Si pretendes alquilar esta segunda vivienda, es importante calcular su rentabilidad. Para ello, debe determinar el PER (Relación Precio-Utilidad), que es la tasa de ganancia sobre el precio. es obtenido DDivide el precio de la casa por el alquiler: el resultado es el tiempo que debe estar alquilada la vivienda para recuperar la inversión. Por ejemplo, si la casa cuesta $150 000 y usted gana $12 000 al año en alquiler, esto sería: 150 000/12 000 = 12,5 años.
Como ves, es muy importante que antes de comprar una segunda vivienda revises detenidamente estos cuatro cincos: la ubicación, el uso, la inversión, la financiación y cómo rentabilizar esta inversión. Todo determinará qué tipo de propiedad debe comprar y cómo puede monetizarla adecuadamente.