El papel del promotor inmobiliario
El promotor inmobiliario es la persona física o jurídica que promueve la venta de casas.. Es decir, es el responsable de gestionar el proyecto y buscar recursos para llevar a cabo la promoción.
La construcción de las viviendas corresponde a la empresa constructora que puede ser promotora o independiente. La promoción inmobiliaria se realiza por fases y, en cada una de ellas, es necesario formalizar unos trámites para la realización del proyecto.
aquí están procedimientos que deben formalizarse para desarrollar una promoción Tareas domésticas:
Permiso de compra y construcción de terrenos
El punto de partida de una subdivisión comienza con la compra del lugar donde se construirá. En primer lugar, se debe comprobar la calificación urbanística del suelo, ya sea urbano, apto para reconversión, para uso residencial, etc., para ver si se pueden construir las viviendas. Esta verificación se realiza solicitando normativa urbanística y ordenanzas municipales para saber qué tipo de viviendas se pueden construir (superficies, alturas, retrocesos, etc.). Permite calcular el tipo de desarrollo que se puede construir en el terreno, el tipo de zona de construcción y el desarrollo urbano.
El segundo paso es el elaboración del proyecto arquitectónico para la construcción del edificio a cargo del arquitecto. El proyecto debe incluir un estudio geotécnico, que se realiza en base a evidencias in situ para conocer el tipo de terreno, lo que permite decidir sobre las cimentaciones que necesita el edificio.
Este proyecto debe ser aprobado por el correspondiente Colegio de Arquitectos y Es necesario solicitar un permiso de construcción en el ayuntamiento., que es la autorización administrativa que permite el inicio de obra. La duración de esta licencia depende de muchos factores y puede tardar entre 5 y 10 meses en concederse. De hecho, una de las demandas de los promotores es la aceleración del proceso de autorización por parte de los municipios porque el retraso tiene consecuencias en el precio de la vivienda.
Si la licencia se otorga en menos de 5 meses, no hay demora en la entrega de las casas, pero si la casa se demora, se encarece y se pierde rentabilidad. Según una encuesta realizada por el Colegio de Arquitectos de Madrid, las licencias de obra nueva acumulan un plazo de 12 a 18 meses, mientras que los estudios de arquitectura tardan entre 3 y 4 meses en diseñar el proyecto.
Préstamo horizontal para desarrolladores y spin-off
Una vez obtenido el permiso de construcción, el siguiente paso es realizar la escritura de división horizontal y obra nueva en la notaría. Este acto incluye, entre otra información, el área de las propiedades y el cupo que corresponde a cada uno de los proyectos. Esta escritura debe inscribirse en el registro de la propiedad.
En esta etapa, una vez registrados los actos, Se formaliza la hipoteca del promotor para financiar la construcción de viviendas, que los compradores también pueden sustituir a la hora de comprar la vivienda, aunque no es obligatorio. Los bancos generalmente exigen una preventa mínima para emitir el crédito promotor, que puede oscilar entre el 40% y el 50%.
Fase de ejecución de la promoción
En este punto, la construcción de viviendas bajo la supervisión opcional de las obras, que está compuesto por el director del proyecto, que es el arquitecto, y el director técnico, que es un arquitecto técnico, un topógrafo o un ingeniero civil. La dirección del proyecto es responsable del control técnico y económico de las obras, para evitar variaciones presupuestarias durante el proceso de construcción de la promoción inmobiliaria.
seguro de diez años
Un trámite obligatorio que el patrocinador debe realizar en esta etapa es el contratar un seguro de diez años. Se trata de un requisito previsto en la Ley de Urbanismo para garantizar la responsabilidad de todos los agentes implicados en la construcción, por deficiencias en las obras que afecten a la estabilidad y habitabilidad de la vivienda. Sin un seguro de diez años, las nuevas construcciones no se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, ni se puede obtener financiamiento hipotecario.
El seguro de diez años protege al promotor, al constructor y a los propietarios, de modo que, en caso de daños en las viviendas nuevas, la empresa se hace cargo del promotor e indemniza a los propietarios.
Además del seguro de diez años, el subcontratar un plan de control de calidad a un OCT (Organismo de Control Técnico) quien se encarga del control de calidad de los elementos estructurales de la construcción. Esta STO asegura que el trabajo se realiza de acuerdo con el proyecto.
Fin del trabajo y primer permiso
Una vez finalizado el trabajo, El equipo de gestión debe firmar el certificado de fin de obra con el constructor y desarrollador., después de haber verificado que todo se ha ejecutado de acuerdo con el plan de trabajo.
Próximo, se emite el certificado de fin de obra, firmado por el arquitecto y el arquitecto técnico, para justificar que la obra está terminada de acuerdo con el permiso de construcción. Este certificado debe ser aprobado por asociaciones profesionales de arquitectos y arquitectos técnicos.
En este punto, el acto de aceptación de la obra por el cual se materializa la entrega por parte del constructor al promotor de la obra terminada. Por lo general, el certificado se emite dentro de los 30 días posteriores a la fecha de finalización del trabajo que aparece en el certificado de trabajo final.
Cuando se tramitó y archivó el certificado definitivo de obra en el expediente de la vivienda, el fiscal entrega el libro de construccion que reúne toda la información de la promoción(planos, instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, lista de agentes participantes en la promoción, comprobante de recepción de la obra, tarjeta de primera ocupación y seguro).
Por último, se tramita el primer permiso de ocupación, que emite el Ayuntamiento cuando verifica que la obra terminada cumple con el permiso de construcción otorgado. En algunas comunidades, esta licencia puede ser reemplazada por certificado de ocupacion, ambos documentos son necesarios para gestionar el flujo de suministros de vivienda.
Finalmente, el promotor debe administrar la escritura de declaración de la nueva construcción ante notario, la inscripción en el registro de la propiedad y en el registro de la propiedad inmobiliaria, y las casas adquiridas sobre plano por los clientes ya pueden comenzar a ser notarizadas.