Al adquirir una vivienda de obra nueva, el comprador tiene la opción de optar por la subrogación de hipoteca promotora o encontrar su propio préstamo. Si opta por subrogar esta hipoteca, el cliente se evitará tener que buscar financiación en otros bancos. Además, en algunos casos es más fácil es conseguir financiación necesario para comprar la casa.
Esta posibilidad también es ventajoso para la entidad financieraporque compensa parcialmente el riesgo que asume al financiar la construcción de viviendas y además permite atraer nuevos clientes y establecer con ellos una relación a largo plazo: domiciliación de nóminas y recibos varios, eventual suscripción de productos adicionales como seguros de vida y hogar, etc.
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Sin embargo, la aprobación de la última ley hipotecaria a mediados de 2019 cambió la distribución de los gastos hipotecarios, obligando a los compradores a pague mucho menos dinero para hacer su propia hipoteca. Esa ha sido mucha gente ahora prefieren buscar otras opciones de financiación antes de subrogar el préstamo del promotor. Según algunas fuentes como Asprima, el porcentaje de compradores que finalmente firman la hipoteca con otro banco ha aumentado en los últimos meses hasta alcanzar un 35%.
Por ello, es muy importante que antes de decidirte a «heredar» el préstamo promotor, analices detenidamente tu ventajas y desventajas.
¿Qué ventajas tiene la subrogación en la hipoteca del promotor?
La subrogación en el préstamo del promotor presupone una cambio de deudor. Es el el comprador se presenta como el nuevo titular de la hipoteca que el promotor tiene contratado con el banco.
Esta es una situación común al comprar un apartamento sobre plano. El propietario “hereda” el préstamo concedido inicialmente por el promotor. Algunas de las principales ventajas de la subrogación de hipoteca promotora son:
- Facilidad de concesión. Las condiciones para la concesión de una hipoteca son generalmente menos estrictas que para un nuevo préstamo. Además, la transacción generalmente se aprueba más rápido.
- menos costos. La subrogación del préstamo promotor tiene menores costes para el comprador que si contrata una nueva hipoteca (por ejemplo, no hay que pagar pericias inmobiliarias ni ciertas tasas de apertura de hipoteca -estas últimas no siempre se cobran-). Sin embargo, con la nueva ley hipotecaria muchos de los costes para contratar el préstamo pasan a correr a cargo del banco (por ejemplo, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), por lo que el ahorro deja de ser un argumento de peso en sí mismo cuando optamos por sub- rogación a la hipoteca del promotor.
- El promotor corre con los gastos de cancelación. Si el comprador decide firmar la hipoteca con otro banco, la promotora no puede impedírselo. Además, es el promotor quien debe pagar los gastos iniciales de terminación de la hipoteca.
- Se mantienen las condiciones de la hipoteca. Al subrogar la hipoteca del promotor, el cliente no puede cambiar ninguna de las condiciones del préstamo (tipo de interés y comisiones). Esto puede ser una ventaja, pero también una desventaja si el mercado ofrece hipotecas más baratas en ese momento. Por eso es recomendable comprobar previamente todas las condiciones del préstamo del promotor para ver si son más o menos favorables que las que puedes conseguir con una hipoteca realizada a su cargo.
¿Por qué la subrogación hipotecaria promotora ya no es atractiva?
Como dijimos al principio, ahora un aumento de compradores que deciden firmar la hipoteca con otro banco en lugar de subrogación en el préstamo del promotor. Hay algunos las razones lo que justifica que a día de hoy ya no resulte tan interesante para el comprador de una vivienda nueva optar por el préstamo que le ofrece la promotora.
La primera causa en el formidable guerra hipotecaria liderada por los bancos ahora mismo. Esta rivalidad ha llevado a las entidades a ofrecer cada vez más hipotecas en mejores condiciones para atraer nuevos clientes. consecuencia de eso, Conseguir un préstamo mejor que el promotor se vuelve más fácil.
los el tiempo también juega en contra de la gestación subrogada a la hipoteca del promotor. El largo período entre la firma del préstamo del patrocinador y la subrogación del cliente (a veces hasta dos años) significa a menudo que el los términos originales de la hipoteca han expirado con lo que el mercado está ofreciendo actualmente: es decir, la tasa de interés inicial puede ser más alta.
Por otro lado, y como hemos comentado anteriormente, el principal incentivo para subrogarse en la hipoteca del promotor, la ahorros en costos de instalación de préstamos, prácticamente desapareció con la llegada de la nueva ley. A partir de ahora el cliente solo tiene que pagar el peritaje del nuevo alojamiento y la comisión de apertura, y en ocasiones hasta el banco se encarga de esto para atraer al cliente.
Finalmente, en ese momento, también era muy fácil comparar diferentes ofertas de hipotecas en internet y sin necesidad de ir físicamente banco a banco. Por tanto, el ahorro de tiempo y la comodidad que suponía hace unos años la gestación subrogada ya no es tan determinante para el cliente actual. la apariencia de hipotecas en lineamuchas con condiciones más ventajosas, es otro aspecto en contra de la gestación subrogada.
Entonces, ¿cuándo es interesante la subrogación de hipoteca promotora para un comprador de vivienda nueva? Para responder a esta pregunta, lo primero que debe hacer es comparar condiciones hipotecarias que te ofrece la promotora con los préstamos que tú mismo puedes conseguir. también calcular gastos en cada caso y pedir oferta en firme. Solo analizando los números estarás seguro de que puedes conseguir otra hipoteca con mejores condiciones.