No es lo mismo comprar un piso nuevo para vivir que comprar un piso nuevo para invertir. Hay algunas diferencias que debe tener en cuenta, principalmente relacionadas con el tipo de vivienda y el comprador. En el primer caso, el gusto y las necesidades personales del comprador pesan más en la decisión, mientras que en el otro caso el retorno de la inversión es más importante.
Según un análisis realizado por Fotocasa, El 78% de las operaciones de compraventa realizadas en España durante 2019 fueron en residencia habitual. Mientras tanto, el 10% correspondió a inversiones inmobiliarias y otro 10% en la segunda casa. Este estudio también agrega que el 70% de los compradores de un piso de inversión tienen la intención de alquilarlo a largo plazo. De hecho, la gran mayoría (79%) cree que es muy rentable comprar una propiedad para alquilar.
Más precisamente, y según publica Expansión, “a nivel nacional, la rentabilidad combinada (que suma el rendimiento de los ingresos por alquiler a la apreciación de la vivienda) alcanza el 7,7%, según datos de urbanDataAnalytics (uDA), una empresa de big data dedicada al análisis de datos inmobiliarios.
Como podemos ver, el comprador puede perseguir objetivos muy diferentes, así que veamos las principales diferencias a la hora de comprar un apartamento nuevo para vivir o invertir.
Compra una casa nueva para vivir
Como hemos visto antes, la mayor parte del pastel en el mercado de la vivienda se la comen los compradores habituales de viviendas (primeros o sustitutos). Tras la crisis, los grandes stocks de inmuebles desaparecieron y lo que ahora está en control (sobre todo en las grandes ciudades) es la compra de un piso sobre plano.
De esta forma, y a diferencia del pasado (donde el cliente se adaptaba más a lo que se estaba construyendo), el comprador se ha convertido en el centro de atención de los desarrolladores: la casa nueva se construyó pensando en satisfacer sus necesidades y gustos. De hecho, la mayoría de las promociones ofrecen a sus futuros propietarios muchas opciones de personalización para que ninguno de los pisos sea idéntico.
¿Cómo vive el comprador de una obra nueva?
El comprador actual de una vivienda nueva tiene mucha experiencia y sabe lo que quiere a la hora de buscar vivienda y visitar diferentes promociones. La mayor parte de la demanda es parejas jóvenes o familias con niños pequeños, de entre 35 y 45 años, que la búsqueda de vivienda de reemplazo mejorar. El objetivo es comprar una casa más grande y con mejores servicios que la actual. Normalmente, venden su casa para invertir en la nueva y el presupuesto medio que generan suele superar los 300.000 €.
¿Qué casas nuevas se compran para vivir?
Al elegir un nuevo apartamento para vivir, las necesidades del comprador (presentes y futuras) y su presupuesto son los dos elementos más determinantes. Muchas veces, muchos compradores deciden mudarse del centro de las grandes ciudades para tener acceso a una propiedad más grande y con mejores servicios en su urbanización.
La casa nueva más solicitada es la Departamento, frente al apartamento y la casa adosada. Las nuevas promociones se eligen habitualmente en barrios bien comunicados, con modernas zonas comunes (gimnasio, piscina, pista de pádel, salas de recreo, etc.), además de garaje y trastero. También se dice que están ubicados cerca de escuelas, parques infantiles y centros comerciales.
A la hora de adquirir un piso nuevo para vivir, el propietario suele personalizarlo y altera la distribución de los espacios según sus necesidades.
La idea principal de este tipo de comprador es que su piso sea de por vida o al menos por muchos años.. Por ello, el proceso de selección es mucho más exhaustivo y debe tener en cuenta posibles cambios importantes en la vida de sus habitantes (extensión de la familia, cambio de lugar de trabajo, etc.). Por esta razón, Es común que los compradores compren propiedades más grandes, con más habitaciones de las que se necesitan actualmente y ubicadas cerca de escuelas y áreas de servicio.. Asimismo, suele personalizarse e incluso modifica la distribución de determinados espacios. Como mencionamos al principio, la idea del nuevo propietario es crear la casa de sus sueños.
Además de estos consejos a la hora de comprar una vivienda nueva, otros aspectos importantes a tener en cuenta son elegir el mejor momento para comprar, la dirección más adecuada y el plan de construcción que mejor se adapte a tus necesidades.
Compra una nueva casa para invertir
Si hablamos de comprar una vivienda nueva para invertir, sabemos que Para el 33% de los compradores, la mejor inversión es comprar una propiedad de alquiler., según un estudio de Casaktua. Mientras tanto, el 12% compraría el apartamento para revenderlo.
Lo que esta claro es que La vivienda es actualmente un producto atractivo para inversores y pequeños y medianos ahorradores., que ven más beneficios en los ladrillos que en los productos bancarios (debido a las bajas tasas de interés) y menos riesgo que en el mercado de valores. Además, si tenemos en cuenta que hay una gran demanda de apartamentos en alquiler (los precios están aumentando), y que los apartamentos nuevos tienen un valor añadido respecto a los usados. Estas, entre otras, son algunas de las ventajas de invertir en una vivienda nueva.
¿Cómo debería invertir el comprador en una nueva construcción?
El perfil del comprador de una vivienda nueva como inversión es mayoritariamente hombre (59%), con una edad media en torno a los 45 años, empleo estable, alto poder adquisitivo (renta mensual superior a 5.000 euros) y en general con otros alojamientos. Aunque el presupuesto depende en gran medida del tipo de inversor, suele oscilar entre 100.000 € y 150.000 €.
¿Qué nuevas viviendas se están comprando para inversión?
El hecho de que se utilice con fines de alquiler determina en gran medida el tipo de propiedad que se debe comprar. La opción más elegida es el apartamento, que corresponde al tipo de alojamiento preferido por los españoles para vivir allí.. En cuanto a la compra más rentable, ya sea un apartamento de 100 metros cuadrados o dos apartamentos de 50 metros cuadrados, los expertos en bienes raíces recomiendan comprar propiedades más pequeñas si están destinadas a alquilar.
si de hecho, desde el punto de vista de la rentabilidad es más recomendable invertir en pequeños apartamentos nuevos ubicados en zonas de alta demanda, tanto turísticos como residenciales, ya que son los más cotizados en el mercado del alquiler.
Por lo contrario, si se invierte en Nuevos apartamentos en construcción para la venta más tarde es más rentable elegir propiedades medianas, entre 50 y 100 metros cuadrados. El motivo es que son los más buscados por los compradores (especialmente aquellos con tres piezas). Sin embargo, si queremos vender la casa a un inversor más adelante, es mejor comprar una casa de 50 metros cuadrados.
¿Cuál es el retorno de esta inversión?
O rentabilidad de un apartamento nuevo yEs diferente si está destinado al alquiler o la reventa.. Si se utiliza para alquileres de larga duración, obtiene una renta fija mensual y su beneficio ronda el 4%, según datos del Banco de España.
Sin embargo, cuando el suelo pasa a alquiler turistico, la rentabilidad depende del plazo del arrendamiento y del área donde se ubica. lo calculamos ser más rentable de lo que debería ser el alquiler ocubierto entre el 60 y el 70% del mes. Según Safe Rental, para obtener una rentabilidad similar a un alquiler de larga duración en Madrid hay que alquilarlo 21 días / mes y en Barcelona 18 / mes.
yo se comprar un piso nuevo para venderlo, su rentabilidad depende de varios factores. Por eso es necesario seleccionar muy bien. donde comprar la casa (hay zonas donde el precio aumenta más que otras), eligiendo el momento adecuado del mercado, etc.
¿Qué oportunidades de inversión tengo en obra nueva?
Analizando las cifras, desde 2014 se han vendido en España alrededor de 500.000 viviendas nuevas, según datos del INE. La mayoría (40%) se encuentran en Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante. Si ampliamos el campo de actuación a las Comunidades Autónomas, el resultado es que Andalucía lidera, seguida de Madrid, Comunidad Valenciana y Cataluña, que representan el 62% de todas las transacciones de vivienda nueva en los últimos cinco años. Pero, ¿es aquí donde hay más oportunidades de inversión en obra nueva?
Para determinar las mejores oportunidades de inversión en vivienda en España, es fundamental analizar la rentabilidad combinada (la suma de los ingresos por alquiler y la plusvalía de la vivienda) para cada una de las zonas.. Según el estudio urbanDataAnalytics (uDA), existen más de veinte grandes capitales de provincia con una rentabilidad conjunta superior al 10%: Guadalajara (19,36%), Logroño (19,22%), Ávila (17,67%), Lugo (16,88%) , Girona (16,58%), Cádiz (16,48%), Las Palmas (16,33%), Mérida (15,55%), Santiago de Compostela (15, 36%), La Coruña (13,83%), Castellón de la Plana (13,57% ), Bilbao (12,76%), Málaga (12,06%), Palma de Mallorca (12,04%), Granada (11,79%), Huelva (11,67%), Burgos (10,72%), Valencia (10,61%), Huesca (10,53%) ), Vitória (10,33%) y Santander (10,25%).
Los principales actores del mercado inmobiliario, Madrid y Barcelona ofrecen una rentabilidad combinada del 7,82% y el 2,67%, respectivamente. Cuando se trata de invertir en estas dos ciudades, meLos expertos recomiendan alejarse del centro y invertir en los suburbios. Allí se obtiene una rentabilidad entre el 7 y el 8%, ya que el precio de compra de la vivienda es menor, pero los ingresos por alquiler son medios y la demanda de vivienda es constante.
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