Esta afirmación sobre el crecimiento desigual de los precios en el mercado residencial responde al hecho de que solo en los últimos cinco años siete provincias registraron incrementos por encima del promedio nacional. Otros 26 registraron una evolución positiva -aunque por debajo de la media- y 20 registraron un estancamiento o descenso de precios respecto a 2013. Estos números son la mejor prueba de que “La recuperación del valor de la vivienda, que ha ido en aumento desde 2014, no ha llegado a todo nuestro país, ni ha hecho lo mismo.“, según el estudio. Una recuperación que “Lejos de ser uniforme y extenderse a todo el territorio nacional, siguió caminos muy diferentes, hasta conformar un mercado residencial que actualmente evoluciona a tres velocidades distintas”concluye.
Barcelona y Madrid, a la vanguardia de la recuperación de inmuebles
Dentro del grupo de provincias que encabezan el ranking y que han superado con creces este incremento medio del 12,9% en el precio del metro cuadrado, las dos mayores ciudades españolas, Madrid y Barcelona son desde hace tiempo los dos motores de la recuperación inmóvil en el sector residencial.
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Durante los cinco años que abarca el informe, las dos capitales se duplicaron el promedio nacionall, con un crecimiento del 32,2% (de 2014 a 2.664 euros) y del 30% (de 1.885 a 2.450 euros), respectivamente. Tampoco es de extrañar ver en las siguientes posiciones del ranking Málaga (24,1%, de 1.480 a 1.837 euros), Baleares (23,9%, de 1.896 a 2.349 euros) y Las Palmas (22,1%, de 1.325 a 1.618 euros).
Provincias con mayor revalorización del precio del metro cuadrado (2014-2019)
| Provincia |
% aumento
|
|---|---|
| Madrid |
32,2% |
| Barcelona |
30% |
| málaga |
24,1% |
| balear |
23,9% |
| las palmeras |
22,1% |
| santa cruz de tenerife |
18,6% |
| Melilla |
15,4% |
El Valencia lidera la zona media de recuperación
La mayoría de las provincias españolas (26) están lejos de las primeras posiciones, aunque también se observan distintas velocidades en este grupo. Por un lado, siete superan la mitad del crecimiento medio de España: Valenciacon una subida de precios del 10,1% desde 2014 (de 1.066 a 1.174 euros); alicante (8,1%, de 1.208 a 1.306 euros); Navarra (7,2%, de 1.321 a 1.416 euros); Zaragoza (6,7%, de 1.222 a 1.304 euros); Gerona (6,5%, de 1.436 a 1.530 euros); valladolid (6,5%, de 1.163 a 1.238 euros) y lugo (6,5%, de 814 a 867 euros).
A una segunda velocidad dentro de este tren intermedio, es decir, menos de la mitad de la media nacional, 18 departamentos. Dirigido por preparación (5,3%, de 981 a 1.033 euros); granada (4,8%, entre 1.083 y 1.135 euros) y Sevilla (4,7%, de 1.258 a 1.317 euros). siguelos guadalajara (4,6%, de 1.065 a 1.113 euros); La Rioja (4,6%, de 1.093 a 1.144 euros); Tarragona (4,2%, de 1.234 a 1.286 euros); Cadiz (4,2%, de 1.302 a 1.357 euros); La Coruña (3,9%, de 1.185 a 1.231 euros); Cáceres (3,4%, de 830 a 858 euros); Toledo (2,3%, de 817 a 837 euros) y Badajoz (2,1%, de 855 a 872 euros).
Ya por debajo de dos puntos porcentuales es así Córdoba (1,9%, de 1.135 a 1.156 euros); Castellón (1,8%, de 1.053 a 1.072 euros); jaén (1,7%, de 798 a 811 euros) y Pontevedra (1,2%, de 1.246 a 1.261 euros). salamanca (0,5%, de 1.184 a 1.190 euros) y Albacete (0,1%, de 935 a 936 euros) son las dos provincias que menos sufren el crecimiento de este segundo grupo. Tras ellos se situarían sin cambios, Almería (1.107 euros) y Ourense (949 euros).
La evolución de los precios muestra una gran dispersión, tanto a nivel provincial como regional, que, dicho sea de paso, se acentúa considerablemente al analizar los mercados locales.
Las provincias con la evolución más negativa
El mercado residencial español de tres velocidades mencionado en el “Informe InmoCoyuntura” del Instituto de Análise Imobiliária queda claramente reflejado en este apartado. Según el estudio, casi el 40% de las provincias españolas tienen, tras cinco años consecutivos de recuperación de la demanda residencial, «un equilibrio entre neutral y claramente negativo».
Únicamente Almería y Orense mantuvieron inalterado el precio medio del metro cuadrado durante el periodo 2014-2019 (1.107 y 949 euros respectivamente). Otros 18 provincias sufrieron una evolución negativa durante este período. segovia Esta es la provincia donde más ha bajado el precio, un -7,7% (de 1.056 a 975 euros). SIGUELO Soria (-6,4%, de 1.080 a 1.011 euros); bol (-4,7%, de 819 a 781 euros); ciudad Real (-4%, de 786 a 755 euros); La villa (-2,6%, de 864 a 841 euros); Vizcaya (-2,5%, de 2.393 a 2.334 euros); Ceuta (-2,2%, de 1.778 a 1.739 euros); teruel (-2,2%; de 803 a 785 euros) y guipuzcoa (-2%, de 2.723 a 2.670 euros).
Cierran el tren, con porcentajes por debajo de dos puntos porcentuales y prácticamente sin cambios de precio, León (-1,9%, de 893 a 876 euros); Álava (-1,7%, de 1.993 a 1.959 euros); Cantabria (-1,7, de 1.497 a 1.472 euros); Huelva (-1,6%, de 1.106 a 1.088 euros); Principado de Asturias (-1,5%, de 1.310 a 1.291 euros); Burgos (-1,3%, de 1.145 a 1.130 euros); palencia (-0,7%, de 1.017 a 1.010 euros); Región de Murcia (-0,6%, de 997 a 991 euros) y Huesca (-0,1%, de 1.162 a 1.161 euros).
Mismas variaciones a nivel de Comunidades Autónomas
A nivel regional, el mercado residencial también mostró un comportamiento muy desigual. en los últimos cinco años, con grandes variaciones en los precios promedio. de nuevo, el La Comunidad de Madrid ocupa la primera posición, con una revalorización del 32,2%. SIGUELO Cataluña (30%), las Islas Baleares (23,9%) usted Islas Canarias (más de diez puntos por debajo).
Con aumentos por debajo del promedio nacional, son Andalucía (8,8%), Navarra (7,2%), Comunidad Valenciana (8,6%), La Rioja (4,6%) y Aragón (4,1%).
Finalmente, en posiciones inferiores ellos encuentran Cantabria, Castilla y León y País Vasco (todos con -1,7%), Extremadura (1,5%), Castilla-La Mancha (-0,5%) y Región de Murcia (-0,6%).
La conclusión, según los autores del informe de InmoCoyuntura, es clara: «La evolución de los precios muestra una gran dispersión, tanto la ámbito provincial como autonómico, lo que, por cierto, se acentúa considerablemente al analizar los mercados locales”.
Más stock residencial
La evolución del parque inmobiliario español es otro de los aspectos que analiza el estudio Euroval. Según él, 2019 «marcó un punto de inflexión en la reducción del stock acumulado durante los años del boom inmobiliario», ya que por primera vez desde 2013, este aumentó con relación al año anterior, en cerca de un 3%, hasta alcanzar el 475.532 unidades, 15.656 más que en 2018.
De acuerdo con estos números, el parque de viviendas en nuestro país se mantiene en niveles similares a los de 2017, cuando se alcanzaron las 476.938 unidades, pero lejos del máximo de 683.033 unidades alcanzado en 2008..
A pesar del innegable avance en la sequía de este stock, los autores del informe favorecen una valoración conservadora de su impacto. En su opinión, “Las tasas de absorción de este stock no han sido muy altas, sobre todo teniendo en cuenta dos factores. En valores netos, la producción residencial ha sido muy contenida, hasta el punto de que sólo a partir de 2015 las viviendas iniciadas comenzaron a superar a las finalizadas y, en segundo lugar, también en este periodo la demanda residencial se ha mantenido bastante estable, lo que ha permitido incrementos anuales significativos en la volumen de transacciones».