
¿Existe el riesgo de una burbuja inmobiliaria en 2021? La caída de las ventas de viviendas en 2019 (-3,3%) y la crisis provocada por el COVID-19 han despertado fantasmas del pasado y acrecentado los temores de una próxima crisis inmobiliaria.
Aunque hay opiniones para todos los gustos y distintas predicciones para los precios de las viviendas en 2021, la mayoría de los profesionales inmobiliarios consideraban antes de la pandemia que estamos en una fase de estabilización, pero no en una nueva crisis inmobiliaria. en 2021. Para despejar dudas, analizaremos el Diferencias entre la burbuja inmobiliaria que se vivía en España hace unos años y el momento actual.
En resumen, podemos decir que bienes raíces no está en un escenario similar al de 2007 por varias razones :
- Los precios nacionales de la vivienda están lejos de sus niveles más altos.
- Los esfuerzos económicos de las familias para acceder a la vivienda no son tan elevados.
- El nivel de producción de vivienda está por debajo de las necesidades de la población (no hay excedente que hubo durante la anterior crisis de vivienda).
- La nueva ley hipotecaria limita los excesos en la concesión de créditos ocurridos en los años anteriores a 2007.
- El COVID-19 congeló la actividad económica durante varios meses.
No hay riesgo de una nueva crisis. Así habla abiertamente la industria inmobiliaria cuando se le pregunta sobre la posibilidad de una burbuja inmobiliaria en 2021. Vea qué es una burbuja inmobiliaria, qué pasó en 2007 para provocar la crisis inmobiliaria y su situación actual. Asimismo, apreciamos por qué se habla de una posible nueva burbuja inmobiliaria y por qué es poco probable que vuelva a ocurrir.
¿Qué es la burbuja inmobiliaria?
Una burbuja inmobiliaria se produce cuando el precio de los activos inmobiliarios está aumentando constantemente y muy por encima de lo que están haciendo los salarios y otros bienes y servicios. A principios de este siglo, la vivienda en España había vivido seis años (2001-2007) de fuertes subidas de precios.
Generalmente, este crecimiento excesivo de su valor se produce por una razón especulativa: El aumento continuo de los precios de la vivienda hace que la gente piense que nunca perderá valor y continúa comprando propiedades, por lo que continúa aumentando su precio de mercado. A su vez, los promotores inmobiliarios están construyendo más apartamentos para satisfacer la creciente demanda, alimentando aún más esta espiral especulativa. además de esto falsa percepción de que la casa nunca perderá valor y la consiguiente euforia de compra, otro factor determinante para el estallido de la burbuja inmobiliaria fue la Facilidad de otorgamiento de credito por parte de los bancos, que rebajaron el análisis de riesgo de sus clientes en busca de una ventaja económica.
En el caso de España, la la liberación del mercado de suelo también jugó un papel muy importante: la ley significaba que había más terreno que se podía construir y se construyeron más apartamentos. Esto condujo a la creación de muchos puestos de trabajo y al crecimiento económico, lo que a su vez condujo a un aumento de las ventas de viviendas y al consiguiente aumento de los precios. La consecuencia es que, Deslumbrados por el aumento del valor de las propiedades, muchos compradores de viviendas pidieron prestado más allá de sus posibilidades..

La combinación de todos estos factores, junto con el aumento de las tasas de interés, terminaron por conducir a una situación insostenible. que desencadenó el estallido de la burbuja inmobiliaria y una de las mayores recesiones económicas de la historia. Muchos compradores se encontraron con créditos que no podían pagar y llegaron los embargos. Por otro lado, los codiciados apartamentos que se agotaron en un abrir y cerrar de ojos no lograron atraer inversores, y los desarrolladores se encontraron con grandes inventarios de propiedades sin vender e incluso se vieron obligados a descarrilar muchos de sus proyectos.
¿Cuáles fueron las consecuencias de la burbuja inmobiliaria?
España aún no se ha recuperado de algunas de las consecuencias de la crisis inmobiliaria que estalló a finales de 2007. En resumen, el sector inmobiliario experimentó una fuerte caída en las ventas y los precios de las propiedades, y la quiebra de varias promotoras y constructoras.
El mercado inmobiliario fue uno de los principales motores de la economía española, por lo que su crisis tuvo consecuencias fatales: yEl desempleo ha aumentado drásticamente y la economía familiar se ha debilitado, por lo que se redujo el consumo de la mayoría de los bienes y servicios, agravando aún más la situación del país. En el sector ladrillero, la consecuencia fue una caída en la demanda de departamentos y reducciones de precios de hasta un 25% entre 2007 y 2013, año en el que se empezó a reactivar la compra.
en el sector financiero varias cajas de ahorros desaparecieron, hubo que conceder ayudas públicas para salvar a otros o facilitar su adquisición por parte de los bancos y otros tuvieron que ser nacionalizados. Por el lado de los ahorradores, la crisis inmobiliaria se sumó a la crisis económica mundial y estallaron los desahucios.
La situación es diferente hoy: no habrá crisis inmobiliaria en 2021
Cuatro aspectos principales explican por qué estamos lejos de una nueva crisis inmobiliaria o una burbuja inmobiliaria en 2021. Dos son estructurales para el sector (precio y producción) y los otros dos son generales (crecimiento económico y cambios regulatorios). Empecemos con el último:
El banco de españa revisó a la baja su previsión para la economía española en julio. Ahora considera eso se contraerá entre 16% y 21,8% en el segundo trimestre tras caer un 5,2% en la primera. Mientras tanto, la Comisión Europea está rebajando sus previsiones y provocando que el PIB caiga al 10,9% este año desde el 14,4% estimado por la OCDE y el 12,8% estimado por el FMI.
Este otoño será El esfuerzo de los hogares por comprar una vivienda se aleja más de los niveles de 2007. Por ejemplo, en Madrid se necesitaron 8,2 años de salario para comprar una casa (Sociedad de Tasación 4T 2019) frente a un récord histórico de 14,9 años. Y en cuanto al porcentaje de la renta familiar dedicada al pago de la vivienda, fue del 31,6% (Banco de España 3T 2019).
A nivel normativo, cabe destacar la entrada en vigor de la nueva normativa hipotecaria, que aumenta la protección del comprador pero al mismo tiempo es más estricta con el mayor índice de riesgo. También es necesario resaltar la nuevos requisitos exigidos por los bancos de promotores cuando se trata de financiación inmobiliaria (pre-ventas en torno al 70%).
Todos estos factores hacen que sea muy difícil que surja una nueva burbuja inmobiliaria en 2021.
Precios y producción muy razonables antes de COVID-19
Respecto a la evolución de los precios inmobiliarios a lo largo de este año, no existe consenso entre los profesionales del sector. Sin embargo, ante la crisis provocada por el coronavirus, la mayoría ya apuesta por la moderación debido a esta fase de estabilización del mercado en la que afirmaban que estábamos (algunos incluso señalaron que puede haber caídas en algunos lugares). En primer lugar, Moody’s apuesta por un aumento del 5,5% en el valor de las viviendas. Por su parte, la Fundação Caixas de Poupança (Funcas) estimó que el mercado crecería sólo un 2,5% en promedio.

Tampoco hubo consenso sobre la producción inmobiliaria.. Según la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), España necesita en torno a 120.000 viviendas al año para 2030. Por su parte, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) recuerda que además de la previsión de 130.000 viviendas al año año que estima el INE, «habría que sumar demanda externa, lo que nos llevaría a una meta de vivienda equilibrada comienza en aproximadamente 150,000frente a más de 865.000 iniciadas en 2006”.
La opinión de los expertos: no podemos hablar de burbuja inmobiliaria en 2021
¿Y qué dicen los expertos sobre la posible llegada de una nueva burbuja inmobiliaria a España? Dicen claramente que no hay razón para hablar de una burbuja inmobiliaria en 2021. Alejandro Belchí, investigador principal del Instituto de Análisis Imobiliárias de Euroval, dice que «aunque ciertos indicadores nos muestran una entrar en una tendencia alcista desde Valores de vivienda nueva, así como el mantenimiento de la tendencia alcista de vivienda iniciada y finalizada en los últimos años, no podemos decir que estemos en una nueva burbuja inmobiliaria».
“Este aumento en el stock puede estar asociado con la aumento de visas de trabajo correspondientes a viviendas iniciadas en años anteriores, así como ralentización de las ventas por la nueva ley hipotecaria y el incertidumbre política de este año pasado. Pero las tasas de vivienda iniciada y finalizada muestran un momento de equilibrio entre oferta y demanda”, añade Belchí.
Los expertos señalan que estamos ante una fase de crecimiento moderado que traerá un sector sostenible en el tiempo y alejado de los vaivenes del pasado.
Desde la inmobiliaria Aedas Homes, apuntan en la misma dirección: “Desde 2016, la promoción residencial ha experimentado un crecimiento muy importante. 2021 será el año de madurez del nuevo sector inmobiliario, un mercado que seguirá al alza y hacia la estabilización y normalización. Estamos ante una fase de crecimiento moderado que traerá consigo un sector sostenible en el tiempomuy lejos de los altibajos del pasado.
Por su parte, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) agrega que “no consideramos que estemos en un escenario de burbuja inmobiliaria. Aunque los precios de la vivienda llevan unos cuatro años recuperándose de los mínimos alcanzados en 2014-2015, el crecimiento en este ciclo responde a decisiones mucho más maduras y conservadoras, tanto de vendedores como de compradores, así como a ‘finanzas muy atractivas y expectativas de rentabilidad real’. inversión inmobiliaria’. “Llevamos años eliminando inventarios y con niveles muy bajos de nueva construcción, incluso por debajo de lo que se necesita en muchos lugares, por el escepticismo de inversionistas, desarrolladores e instituciones financieras”, concluyen.
La desaceleración de COVID-19 evita una posible burbuja inmobiliaria
A todos estos factores hay que sumar un imprevisto hace apenas unos meses: la crisis mundial provocada por el COVID-19. Esta desaceleración económica más lejos del estallido de una nueva burbuja inmobiliaria.
Sobre el impacto del coronavirus en el mercado de la vivienda en 2020, Tinsa asegura que el precio de la vivienda ha bajado un 1,1% desde el inicio del estado de alarma. El experto añade que en junio se produjo el primer ajuste general de precios en todos los grupos geográficos tras dos meses sin cambios por la ralentización de la actividad económica.
Estos primeros datos posteriores a la COVID-19 son compatibles con predicciones como las del experto eurovalsegún el cual los precios de la vivienda caerán un 3% este año y un 5,5% en 2021. Además, con Globalun grupo integral de servicios de consultoría, ingeniería y avalúo inmobiliario, pronosticando una caída del precio del pie cuadrado de 1.94% en tres trimestres y de 1.39% en seis con economía de recuperación en «V».
Finalmente, en declaraciones a Houseage.es, Alejandro BelchiAnalista Senior del Instituto de Análisis Inmobiliario de euroval, señaló sobre el precio de la vivienda tras el coronavirus que “yEs muy difícil hablar de precios ahora. con mercado cerrado. Las medidas económicas ayudarán a la reactivación, pero habrá que ver cómo reacciona todo tras la pandemia. Quizás el impacto en los precios no sea relevante a medio plazo”.
Diferente comportamiento del mercado según la zona geográfica
Sin embargo, José Antonio Pérez Ramírez, profesor de mercado inmobiliario y director de la Escuela de Negocios Inmobiliarios (REBS), dijo ante la pandemia que sí, podemos hablar de burbujas inmobiliarias parciales según la zona. “Estamos ante un mercado muy heterogéneoen el cual no todas las regiones se recuperaron igual el punto más bajo alcanzado en el primer trimestre de 2014. Mientras que las zonas económicamente más dinámicas -que atraen talento y población- como Madrid, Cataluña, el arco mediterráneo y el País Vasco, experimentan un aumento al menos considerable (45% en Madrid y 35 % en Cataluña), en Galicia y Cantabria fue solo del 5% (TINSA 4T 2019)”, subrayan desde Asprima.
No todas las áreas se han recuperado por igual desde los mínimos históricos de 2014
“En áreas donde la demanda es significativamente baja en relación con la oferta, los precios no aumentan y en zonas de alta demanda, el precio mantiene una moderada tendencia alcistaque solo se detendrá si hay cambios significativos en la actividad financiera, lo cual no se espera en el corto-mediano plazo”, reiteraron en FAI.
Es crecimiento desigual También fue destacado por Euroval. Según el experto, mientras que el precio del metro cuadrado en España aumentó una media del 12,9% (de 1.459 a 1.647 euros) en el periodo 2014-2019, lo hizo de forma muy desigual en todo el país. Su informe “InmoCoyuntura” concluye que nuestro país tiene un mercado residencial que funciona a tres velocidades y añade que en los últimos cinco años, solo siete provincias tuvieron incrementos por encima del promedio nacional.
Algunos precios son altos pero no alarmantes.

Según el Índice de Burbujas Inmobiliarias de UBS, un profesional medio tiene que trabajar seis años en Madrid para comprarse un piso de 60 metros cuadrados, contra 21 años requeridos en Hong Kong, 15 en París o 14 en Londres. Otro síntoma más que parece evitar el peligro de una crisis inmobiliaria en 2021.
La conclusión es clara: no habrá burbuja inmobiliaria en 2021. El sector no se encuentra en un escenario similar al de 2007: los precios están lejos de sus niveles más altos, el esfuerzo de los hogares por acceder a la vivienda es menor, la producción de vivienda está por debajo de las necesidades actuales y la regulación bancaria es más restrictiva con los créditos. Ademásel cierre de la economía durante varios meses debido al COVID-19 sugiere un ajuste no previsto en los precios de las propiedades a partir del tercer trimestre del año.