Hipoteca inversa: qué es y cómo funciona

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo que permite a los propietarios obtener una suma de dinero de por vida a cambio de poner su casa como garantía.. En otras palabras, el propietario puede seguir viviendo en su casa mientras recibe un préstamo que sus herederos deben pagar si quieren reclamar la propiedad en el futuro. La «hipoteca inversa» tiene su origen en los países anglosajones, donde proliferó en las décadas de 1960 y 1970, y su principal objetivo es ser utilizada como complemento económico a las pensiones de los jubilados.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Tal y como explica el Banco de España en su “Guía para acceder a la hipoteca inversa” ( ver el documento), es un crédito o préstamo garantizado por hipoteca que por lo general rcae en la residencia habitual (Puede recaer sobre otros alojamientos, pero en este caso ofrece menos ventajas fiscales). En España está regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, y entre sus aspectos más destacables se encuentran los siguientes:

• DestinatariosLas hipotecas inversas son para personas de cierta edad (normalmente 65 años, aunque esto depende de los bancos), que tengan un grado de discapacidad (igual o superior al 33%) o que tengan una dependencia (dependencia severa o alta). ). Todos deben tener una casa que usarán como garantía para el préstamo. Las demás condiciones a cumplir son: ser residente en España y tener herederos.
• PropiedadA diferencia de otras fórmulas, la hipoteca inversa no renuncia a la propiedad del bien utilizado como garantía, por lo que el propietario puede vivir en él hasta su muerte o incluso alquilarlo. En este caso, la entidad financiera podrá solicitar el contrato de alquiler.
• Casa previamente no hipotecada: Si una persona mayor de 65 años quiere iniciar los servicios de una hipoteca inversa, debe resolver una hipoteca existente que haya suscrito previamente sobre la misma propiedad. Sin embargo, los bancos proporcionan el dinero necesario aumentando el valor de la hipoteca inversa para hacer frente al primer préstamo.
• intereses del prestamo: Una de las grandes diferencias entre las hipotecas inversas y las hipotecas convencionales es que la deuda, en lugar de disminuir con el tiempo, aumenta.
• pago hipotecario: es otra de las grandes características de este tipo de préstamo. Los responsables de pagar la deuda al banco no son el acreedor hipotecario, sino sus herederos después de la muerte del propietario.
• Posibilidad de cancelación anticipada: el suscriptor puede rescindir el préstamo de hipoteca inversa en cualquier momento. Puedes tomar esta decisión en cualquier momento y sin pagar ninguna comisión. Eso sí, deberás pagar las cantidades relacionadas con la deuda que contrajiste con el banco hasta la fecha de terminación y los intereses correspondientes.
• consultor externo: La ley establece como condición indispensable para la celebración de un préstamo de hipoteca inversa la participación de un consultor independiente que controle la transparencia de todo el proceso y vigile los derechos de los clientes.

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

A la hora de contratar una hipoteca inversa, los aspectos más determinantes son la la edad del o los abonados, su esperanza de vida y el valor de tasación del alojamiento.

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Por lo tanto, estos factores determinarán los ingresos que puede obtener: en general, cuanto más grande sea el cliente y más valga la casa, mayor será el alquiler que reciba del banco y menos intereses tendrá que pagar. En base a todos estos factores, generalmente la cantidad recibida suele rondar el 25-45% del valor de tasación de la propiedad.

Clientes pueden recibir este dinero dividido en diferentes pagos periódicos (más frecuentemente), todo a la vez o combinando las dos fórmulas (una cantidad fija más una serie de pagos). En el caso de los pagos periódicos, otro aspecto muy importante es la forma de pago contratada para el consumidor Hay dos tipos:

• cargo temporal: La entidad financiera y el cliente acuerdan un período determinado (x años) durante el cual el suscriptor cobrará estas tarifas. Si el cliente supera el plazo estipulado con el banco, ya no cobrará la renta y la deuda seguirá generando intereses.
• colección de por vida– El suscriptor de la hipoteca inversa recibirá sus ganancias hasta el día de su muerte. Una vez vencido el plazo pactado con el banco -si procede-, se contratará un seguro de renta vitalicia diferida que pagará las cuotas hasta tu fallecimiento. Estos seguros suelen ser caros y, en muchos casos, hay que pagarlos en una sola cuota en el momento de firmar la hipoteca, encareciendo considerablemente el préstamo.

Después de la muerte del suscriptor, tus herederos serán los encargados de pagar la deuda con el banco Estos deben cubrir el crédito disponible más los intereses generados (generalmente entre 5 y 6%). En esta circunstancia, los herederos pueden optar entre estas alternativas:

• Pagar la deuda y quedarse con la casa.
• Sacar otro tipo de hipoteca para saldar la deuda pendiente.
• Vender la propiedad para saldar la deuda.
• Continúe cobrando el resto del préstamo de su familiar (si queda algo).
• Que se lo lleve el banco.

La mayoría de los bancos generalmente dan a los herederos un margen de un año para pagar la deuda.. Por lo general, el monto a pagar siempre es significativamente menor que el precio real de la vivienda. Aunque también podría existir la posibilidad de que los herederos quieran cobrar el resto del préstamo y el banco se quede con la casa. Sin embargo, las entidades evitan esta opción porque no están interesadas en reclamar la propiedad. En este apartado también es muy importante señalar que en el caso de una deuda con el banco, los herederos sólo deben responder con la casa hipotecada u otros bienes de la herencia, nunca con bienes propios.

¿Qué gastos conlleva la hipoteca inversa?

Una de las ventajas de hipotecas inversas en España es que apenas implican gastos ni impuestos asociados. Este tipo de hipoteca está exento del pago del impuesto sobre los actos jurídicos documentados (si la vivienda hipotecada es la vivienda habitual), además de otros beneficios fiscales. Por ejemplo, los valores económicos obtenidos no tributan en IRC y las tasas de registro que se deben pagar se benefician de una reducción del 90%. Los gastos notariales también son muy bajos (alrededor de 15-30 euros). Los otros pagos que debe realizar el abonado son la tasación de la vivienda (entre 300 y 500 euros) y el pago del préstamo. Sin embargo, es común que el banco cubra estos gastos en nombre del préstamo.

Hay una excepción al pago de impuestos: cuando el capital proviene del contrato de seguro de vida, en este caso tributa con el IRS. Este es el dinero que el banco deja de pagar (porque se ha excedido el plazo contratado con la entidad) y que proviene del seguro de vida complementario contratado (será el que pagará los gastos correspondientes hasta el fallecimiento del suscriptor). En esos casos, Se debe abonar el 1,44% de las cantidades recibidas (También hay ventajas fiscales).

Cálculo de hipoteca inversa

Aunque hay varios países europeos donde las hipotecas inversas son más frecuentes, este no es el caso de España. Bien aquí Es difícil encontrar entidades que ofrezcan la hipoteca inversa en su catálogo de productos. No obstante, Óptima Mayores, una empresa de consultoría financiera, ofrece, junto con el banco portugués BNI Europe, la posibilidad de contratar este tipo de préstamo. En caso de que quieras hacer un cálculo de hipoteca inversa, tienes una calculadora en su web que te dirá cuánto dinero puedes conseguir. Aquí puede acceder al simulador de hipoteca inversa Optima Mayores.

beneficios de la hipoteca inversa

Como decíamos anteriormente, las hipotecas inversas ofrecen muchas ventajas:

• ingresos adicionales: permitir aumentar los ingresos de las personas que reciben una pensión. Además, estos ingresos no están sujetos al IRPF. personas físicas (salvo que se trate de seguros de vida, en cuyo caso sólo tiene un tipo impositivo del 1,44%).
• La propiedad de la casa no se pierde: A diferencia de otras herramientas financieras, los préstamos inversos permiten que el dueño de la casa siga disfrutándola en vida y no pierda la propiedad. Además, el propietario puede incluso alquilar la propiedad.
• Sin riesgo para la herencia de los herederos: Al contrario de lo que sucede cuando te haces fiador, el patrimonio de la familia nunca estará en peligro, pues aunque la casa hipotecada no alcance para saldar la deuda, el banco sólo podrá ser indemnizado con los bienes de la herencia.
• Posibilidad de recuperar la casa: Después de la muerte del solicitante del préstamo, sus familiares tienen varias opciones, incluida la recuperación de la propiedad de la vivienda o incluso la recuperación del dinero restante del préstamo (si corresponde).

Desventajas de la hipoteca inversa

Entre las desventajas de las hipotecas inversas, las más importantes son:

• Pérdida del patrimonio familiar: Si los herederos no pueden pagar la deuda contraída por el difunto, perderán este bien heredado.
• intereses crecientes– A diferencia de otros préstamos, el interés de las hipotecas inversas aumenta con el tiempo.
• Alto costo del seguro de renta vitalicia: La contratación de estas pólizas aumenta drásticamente el coste final de la hipoteca. Por otro lado, los costes de este seguro tributan en el IRPF (a diferencia de los pagos bancarios que están exentos).
• alquiler no actualizadoLa desventaja final de las hipotecas reversibles es que las tarifas cobradas no son escalables, por lo que perderán valor con el tiempo.

Como puedes ver, el La hipoteca inversa puede ser una fórmula interesante para las personas que, en edad de jubilación, quieran tener un “salario adicional” a su pensión.Pero usted no quiere perder la propiedad de su casa. Sin embargo, es importante tener en cuenta que cuanto mayor sea la edad del empresario de crédito y el valor de su propiedad, mejores serán los términos que puede obtener.

Los pagos de estas hipotecas inversas no están sujetos a impuestos., salvo que provengan de un seguro de rentas vitalicias contratado para garantizar que, a lo largo de su vida, el suscriptor cobrará sus correspondientes salarios (en caso contrario, es posible que la persona viva más allá del periodo negociado con el banco y deje de cobrar este dinero ). Por último, los herederos, responsables de la deuda contraída, pueden decidir pagar el préstamo y los intereses correspondientes para recuperar el inmueble o dejar que el banco ejecute la hipoteca.