Ley hipotecaria: todos los cambios que benefician al comprador de vivienda

La ley hipotecaria ha realizado muchos cambios que hacen que la hipoteca La hipoteca paga menos tarifas de préstamo y está más protegida.. En concreto, la nueva ley de crédito hipotecario exige un proceso más transparente para evitar cláusulas abusivas en las hipotecas, además de reducir gastos y comisiones. Por el contrario, también es más exigente con los compradores que no tienen suficiente solvencia financiera. Este reglamento es válido en su conjunto. sSolo para préstamos firmados después del 16 de junio de 2019.

Ley 5/2019 de préstamos hipotecarios ( ver el documento), más conocida como Nueva Ley Hipotecaria o Ley Hipotecaria 2019, adapta la legislación española a la normativa comunitaria. Sus cambios afectan a todo el proceso: desde antes de la suscripción, con la creación de nuevos documentos que recogen toda la información sobre el préstamo, hasta el establecimiento de nuevas condiciones que regulen el incumplimiento y la ejecución, mediante un mayor importancia del notario al informar al asegurado de los términos de la hipoteca.

¿Qué cambios está haciendo la ley hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria introduce muchas características nuevas que afectan tanto al prestatario (el comprador) como a los bancos otorgantes. Veamos cuáles son los más destacados:

Cómo la ley hipotecaria afecta al solicitante de una hipoteca

Primero, la nueva ley hipotecaria tiene muchos beneficios para los compradores de vivienda que solicitan crédito. Sin embargo, también es más estricto en otros aspectos. Aquí hay un resumen de cómo la nueva ley hipotecaria afecta la compra de vivienda desde la perspectiva del solicitante:

• Más exigente a la hora de analizar la calidad del crédito hipotecario. Esto significa que se requiere un estudio más exhaustivo del perfil crediticio del solicitante, a fin de evitar la ocurrencia de situaciones de incumplimiento que llevaron a muchas ejecuciones hipotecarias en los últimos años (especialmente durante la burbuja inmobiliaria).

  ¿Cómo verifica el banco su credibilidad o capacidad para pagar la deuda? Mediante CIRBE (Banco Central de Información de Riesgos del Banco de España), que registra los préstamos, créditos y riesgos que las entidades financieras contratan con los clientes. Además, el comprador debe enviar el documentación relacionada con su vida profesional y situación financiera, como su contrato, su nómina y su declaración de impuestos.

• Reduce gastos e impuestos pagados por el solicitante para la constitución de la hipoteca. Ahora bien, los gastos hipotecarios que debe pagar el comprador son solo los valoración de la casa (entre 200 y 600 euros dependiendo del valor de la propiedad), el comité de apertura y estudio de préstamos -si lo recibe la entidad financiera- (su valor suele oscilar entre el 0,5 y el 1% del capital prestado) y el escribir copia.

  En algunos casos, los bancos se encargan de la tasación si finalmente firmas la hipoteca. Por supuesto, en este caso, no podrás utilizar esta tasación para solicitar una hipoteca con otro banco, lo que puedes hacer si pagas la tasación y eliges tú mismo al tasador.

• O el banco debe proporcionar toda la información sobre el préstamo. por lo menos 10 días antes de firmar. Estas condiciones se repiten en FEIN y FIAE. O FEIN (Hoja de información estándar europea) incluye todos información hipotecaria personalizada (monto, plazo, tasa de interés, frecuencia y número de pagos y monto de pago, entre otros datos); y el FIAE (Hoja de advertencia estándar) proporciona datos sobre cláusulas y riesgos hipotecarios. Toda esta información debe ser transmitida electrónicamente por el banco a la notaría.


• Mayor importancia de notario al asesorar al cliente. Con esta ley hipotecaria, es el comprador quien elige al notario. Además, el comprador debe visitar al notario dos veces: antes de firmar la hipoteca para que el notario pueda asesorarlo gratuitamente En cuanto a los términos de tu préstamo, comprueba que has recibido toda la documentación y que entiendes los términos del préstamo hipotecario. Después de este trámite, el notario emite la escritura notarial sin lo cual no se puede autorizar la escritura de hipoteca. Si el crédito hipotecario presenta irregularidad (cláusula abusiva, etc.), esta deberá resolverse antes de firmar el contrato. La segunda visita al notario se realiza durante la firma de la escritura de hipoteca, la cual debe realizarse personalmente.
• establecer un período de ejecución hipotecario más largoPara, que es el paso antes de cerrar la casa. Si el cliente no paga la hipoteca, los meses de morosidad se amplían de modo que el proceso de ejecución hipotecaria se desencadena en dos etapas. En el primera mitad del préstamo cuando estaban llenos 12 meses de incumplimiento (antes había tres) o después 3% de deuda. En el segunda parte, el impago debe incluir 15 meses (para los 12 anteriores) o el 7% de la deuda.
• Reduce el interés atrasado. Cuando paga su hipoteca tarde, el banco le cobra cargos por mora como multa. Con la nueva ley hipotecaria este interés no puede exceder tres puntos porcentuales de lo que paga por la hipoteca (Bajo la normativa anterior, se cobraban tres puntos más la tasa de interés inicial).
• Desaparece la cláusula mínima de los contratos hipotecarios. Esta cláusula estableció un límite de interés mínimo en la hipoteca, pero la Ley de Hipotecas de 2019 prohíbe la aplicación de un tipo de interés mínimo en las hipotecas variables.

Cómo afecta la ley hipotecaria a los bancos

Sin duda, los bancos son los más afectados por la ley de préstamos hipotecarios que entró en vigencia a mediados de 2019.Los cambios más importantes son los siguientes:

• Asumen más gastos. Actualmente, las instituciones financieras deben pagar los honorarios del notario, el registro de la propiedad, la agencia y la controvertida IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) correspondiente al préstamo hipotecario. Este impuesto, que depende de las comunidades autónomas y que previamente lo pagaba el comprador, representa un gasto importante en la compra de una vivienda, ya que puede variar entre los 1.500 y los 6.000 euros según el préstamo y el lugar donde te encuentres. lo bueno. .

  Por ejemplo, todos estos gastos que cubre el banco suponen un ahorro aproximado de 1.200 € en una hipoteca de 120.000.

• Reducción de comisiones. Estos también han disminuido, lo que implica una caída en el coste de los préstamos hipotecarios:

• Comisión de apertura. Los bancos aún pueden cobrar una tarifa de apertura, que incluye todos los costos de estudiar, administrar y formalizar la hipoteca. Este es un porcentaje del monto solicitado, pero la ley hipotecaria no ha establecido sin límites, por lo que puedes encontrar muchas diferencias (desde bancos que no cobran hasta otros que cobran 3% – lo normal, si se cobra, es 1% -). Solo pagas una vez y cada vez menos el banco le cobra.
• Comisión de amortización anticipada. Se paga con el prepago del préstamo. Ahora con la ley hipotecaria es menos caro. Asimismo, el banco solo puede cobrarlo en los casos en que la amortización anticipada de un préstamo hipotecario resulte en una pérdida financiera. esta comisión yEs diferente en hipotecas fijas y variables:
  

  tipo de hipoteca	Curso del tiempo	Comisión
  Reparado	primeros 10 años	2,0%
  Reparado	A partir de los 10 años	1,5%
  Variable	primeros 3 años	0,25%
  Variable	primeros 5 años	0,15%

• Comisión para cambiar una hipoteca de tasa variable a una tasa reparado. La comisión máxima que se puede cobrar disminuye y es 0,15% si se hace el cambio durante los primeros tres años y ninguno del cuarto año. En este caso, la ley hipotecaria es retroactiva, por lo que cualquier hipoteca actual puede beneficiarse de esta ventaja.

• ley hipotecaria facilita la subrogación de hipotecas. Ahora el comprador puede modificar la hipoteca del banco para mejorar los términos del préstamo. Además, si su banco le hace una contraoferta, no es necesario que la acepte. La comisión de subrogación se cobra sobre el capital en circulación, siempre que esté inscrito en la escritura de hipoteca, y depende de la fecha de firma de la hipoteca:

• Antes de abril de 2003: comisión máxima del 1%.
• Entre abril de 2003 y diciembre de 2007: comisión máxima del 0,5%.
• Entre diciembre de 2007 y junio de 2019: la comisión no puede superar el 0,5% del capital en circulación o el 0,25% si se realiza antes del sexto año.
• Desde junio de 2019. Hipotecas a tipo fijo de hasta el 2% en los primeros 10 años y del 1,5% en años posteriores. Hipotecas variables hasta el 0,25% en los 3 primeros años o hasta el 0,15% en los 5 primeros años. La comisión nunca podrá superar la pérdida económica generada.. Además, se establece un mecanismo de compensación entre entidades para compensar intereses.

• Facilita la conversión de préstamos hipotecarios multidivisa a euros. Cualquier hipoteca otorgada en moneda extranjera se puede convertir a la moneda en la que el cliente recibe sus ingresos, utilizando el tipo de cambio vigente en el momento en que se solicita la conversión. El banco debe informar periódicamente si hay un aumento de la deuda cuando el valor de la moneda cambia frente al euro. Además, la nueva ley hipotecaria establece que el FEIN debe contabilizar el aumento de la deuda según el tipo de cambio.

• Venta de préstamos prohibidos. El Banco no puede obligar al cliente a contratar otros productos con la hipoteca. Esto significa que la entidad financiera no puede condicionar el otorgamiento de la hipoteca a la suscripción de ciertos productos adicionales, como seguros, recibos de combustible o tarjetas, lo que es habitual antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria de 2019.
  
  Así, el banco solo puede exigir la contratación de un seguro de propiedad y accidentes y seguro de vida o protección de pago, pero el cliente puede retirarlos de cualquier compañía de seguros y el banco está obligado a aceptarlos. Sin embargo, la ley hipotecaria permite la venta conjunta de productos, por lo que el banco puede ofrecer descuentos hipotecarios si se retiran ciertos productos. Así, la ley de préstamos hipotecarios obliga al banco a presentar dos ofertas al cliente, uno con los plazos y costo de la hipoteca sin productos y el otro con los productos y bonificaciones asociados a cada uno de ellos.

Cómo afecta la nueva ley hipotecaria a las hipotecas anteriores

Por supuesto, la nueva ley hipotecaria solo es válida en su conjunto para los préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019. Sin embargo, sí, algunos aspectos afectan a hipotecas antiguas, Esto es son retroactivos.

Más específicamente, estos son artículos que se refieren a fecha límite para iniciar el proceso de entrada de datos en caso de impago de la hipoteca, que fue expandidoy el artículo sobre subrorogation y novación hipotecaria realizada para convertir la hipoteca de tasa variable a tasa fija.

Estos son los principales cambios introducidos en la nueva ley hipotecaria y cómo afectan a las hipotecas. Esperamos que le ayuden a decidir qué hipoteca sacar cuando compre una casa.