¿Qué es una novación hipotecaria? Consiste en modificar las condiciones de la hipoteca suscrita inicialmente con el banco (tasa de interés, etc.). Según la definición de BBVA, una novación hipotecaria se puede definir como “cualquier modificación que se realice en un préstamo hipotecario después de su celebración y que implique un nuevo acuerdo entre las partes para renegociar el contrato”.
EL Hay muchas razones por las que un prestamista hipotecario podría considerar la posibilidad de novar o cambiar los términos del préstamo.. Es un préstamo a largo plazo y durante todos estos años pueden surgir muchas circunstancias que requieran modificación de los términos del contrato inicial: divorcios, cambios en el trabajo o situación económica del deudor, etc.
Algo muy importante a tener en cuenta es que El banco no está obligado a aceptar la novación de la hipoteca y, por tanto, puede negarse a hacerlo o exigir una determinada compensación. Para ello: aumente el interés del préstamo, sume comisiones o productos adicionales como tarjetas de crédito, etc.
Otra opción, si el banco rechaza la novación, es recurrir a la subrogación hipotecaria, que consiste en transferir hipoteca a otro banco. Sin embargo, esta fórmula tiene muchas desventajas en comparación con la novación: Es más caro desde el punto de vista económico (normalmente se trata de pagar la tasación de la vivienda y en ocasiones un recargo), y además solo te permite modificar el interés y la duración de la hipoteca. La última opción es cancelar esta hipoteca y contratar a otro (Aunque es el menos recomendado por su mayor coste).
Sin embargo, como verá a continuación, DondeUna innovación hipotecaria le permite cambiar muchos aspectos de un préstamo.
Modificaciones que permiten la novación hipotecaria
La renovación de una hipoteca es una operación muy frecuente. Como mencionamos anteriormente, su principal objetivo es obtener mejores condiciones que la hipoteca original. Por esta razón, antes de presentar la solicitud, es muy importante que tenga muy claros los términos de su hipoteca y ¿Cuáles son los gastos para hacer esta innovación hipotecaria?.
El principales cambios que posibilitan la realización de una novación son los siguientes:
- Cambio en tasa de interés o referencia. El cambio en la tasa de interés, de variable a fija, es actualmente el motivo del mayor número de novaciones. La razón es que muchos compradores prefieren apostar por las buenas condiciones que ofrecen actualmente los préstamos hipotecarios a tipo fijo y también evitar la incertidumbre de que el pago puede variar con el tiempo (como es el caso de las hipotecas a interés variable). Si no está seguro entre una hipoteca variable o una hipoteca fija, haga clic en el enlace para averiguar cuál le interesa más y por qué. En otros casos, la novación puede ocurrir por Reemplazar el índice al que se hace referencia al préstamo. (por ejemplo, del IRPH al Euribor).
- Tasas de interés más bajas. Las tasas de interés hipotecarias eran más altas de lo que son hoy hace unos años, por lo que reducirlas es otra razón por la que los clientes piden a los bancos que renueven sus hipotecas. El objetivo es pagar menos por el préstamo que ha solicitado durante algún tiempo.
- Modificación del período de devolución.. Este es otro de los cambios frecuentes: aumentar o disminuir el plazo acordó pagar cuotas más pequeñas o reducir intereses respectivamente (en este otro artículo le contamos todo lo que necesita saber a la hora de liquidar su hipoteca).
- Reducir comisiones y / o productos relacionados. La novación hipotecaria también permite eliminar productos relacionados que el titular de la póliza realmente no necesita y que debían contratar en ese momento para obtener un préstamo con mejores condiciones (tarjetas de crédito, seguros, etc.). Es lo mismo con comisiones: actualmente reducidasPor tanto, muchos clientes buscan el asesoramiento de los bancos.
- Extiende el monto de la hipoteca. Muchos compradores optan por una extensión de la hipoteca para hacer frente a gastos extraordinarios (por ejemplo, mejoras en el hogar). Sin embargo, para que el banco autorice este cambio, normalmente establecerá las condiciones para que usted esté al día con sus pagos y que las nuevas tarifas resultantes no superan el 35% de sus ingresos.. También puede verse obligado a reevaluar la casa.
- Agregar o eliminar garantía de préstamo. Pueden ser materiales (reales) o personales. Por ejemplo, agregar o quitar títulos por la hipoteca, retirar un endoso, incorporar otra propiedad como nueva garantía … El cambio de dueño es imprescindible en caso de fallecimiento o divorcio. En este último caso, y a medida que se reduzca el número de tenedores, el banco podrá solicitar nuevas garantías (como avalista).
- Cambios en el sistema de liquidación. Permite modificar el sistema de cuotas o incluso solicitar un período de gracia donde solo pagará intereses o incluso aplazará el pago de la matrícula completa. Si se adhiere al Código de Buenas Prácticas, la novación para aplicar este gap será gratuita.
- eliminar términos injustos. Aunque actualmente las cláusulas hipotecarias injustas son poco frecuentes, puedes solicitar una novación si tu préstamo incluye una (cláusula mínima, etc.).
Tasas de novación hipotecaria
Como puede ver, una novación le permite mejorar muchos aspectos de su hipoteca. Sin embargo, no debes olvidar que estos cambios tienen un costo., ya que la mayoría debe estar notarizada e inscrita en el libro de registro de la propiedad inmobiliaria.
EL los costos de una novación hipotecaria dependen de los cambios Terminado. También es muy importante que revise los términos de la hipoteca que firmó para ver qué comisiones enfrentará. Sin embargo, y en general, se considera que DondeUna nova hipotecaria se amortiza cuando sus costes se amortizan en dos o tres años. (gracias al ahorro que obtienes con las nuevas condiciones).
Si solo quieres renegociar algunos aspectos irrelevantes de tu hipoteca que puedes realizar a través de un contrato privado con su banco. De esta forma evitará realizar novación y pago de tasas de agencia, notario y registro de propiedad.
Debido a que tiene un costo, es importante realizar la renovación de la hipoteca solo si las condiciones que vas a cambiar representan una mejora económica significativa. En general, estos son los gastos que debe pagar para completar una novación hipotecaria:
- comisión de novación. Depende del monto establecido por su banco, pero generalmente se encuentra entre 0% y 1% sobre capital pendiente de pago. Sin embargo, y desde la llegada de la nueva ley hipotecaria, existen varias excepciones a esta comisión: Si cambia de interés variable a interés fijo, la tarifa máxima a aplicar es 0.15% y solo durante los primeros tres años (este no es el caso cuando se cambia de fijo a variable). Si solo se cambia el plazo de la hipoteca, esta tarifa no puede superar el 0,1%. Esta medida es retroactiva para los contratos firmados antes de la entrada en vigor del reglamento, por lo que es de aplicación en todos los casos. El resto de gastos (notario, registro, agencia y tasación) serían los mismos.
- honorarios de notario. Como se debe realizar una nueva escritura, los honorarios del notario varían de 0,2% y 0,5% del capital en circulación. Según la Corte Suprema, este gasto de novación hipotecaria sy tambien distribuye entre el cliente y la institución financiera.
- registro de propiedad. Al realizar cambios en la Escritura Hipotecaria, debe volver a registrarla en el Registro. es más o menos el la mitad del monto pagado al notario.
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Gestión. Los gastos de administración son similares a los de una nueva hipoteca. El costo depende de la empresa. que contrate, ya que sus tarifas no están reguladas por ley. calcular entre 150 y 400 euros.
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tasación de la casa. Si el propósito de la novación hipotecaria es cambiar el monto del préstamo, usted deberá asumir el costo de la tasación de la vivienda (a menos que haya sido tasada dentro de los últimos seis meses). Su costo es de 200-400 euros.
Como puedes ver, según los cambios que hagas con tu préstamo, tendrás que asumir ciertos gastos novación hipotecaria u otros. Por otro lado, la nueva ley hipotecaria establece que, en las operaciones suscritas a partir del 10 de noviembre de 2019, el banco está obligado a pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) generado en el aumento de capital.
Como al firmar una hipoteca, manejar todos estos gastos es necesario para hacer una provisión de fondos antes de acudir al notario.
En resumen, podemos decir que una novación hipotecaria consiste en renegocia con el banco las condiciones que tienes en tu hipoteca. Es necesario llegar a un acuerdo con la institución financiera para obtenerlo y Solo está interesado en hacer esto si los ahorros que realiza exceden sus comisiones y gastos. asociado con. Un último consejo: si el banco no acepta su solicitud, puede presionarlo, amenazando con confiar su hipoteca a otro banco (el subrogador).