Aunque no es imprescindible, la figura del notario es muy importante a la hora de comprar una vivienda nueva. por muchos aspectos, en particular por la seguridad jurídica que confiere la operación.
Esta la importancia aumenta cuando el comprador solicita una hipoteca para adquirir la propiedad. En estos casos, y con el objetivo de incrementar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, la nueva ley reguladora de los contratos hipotecarios (ver ley), que entró en vigor el pasado mes de junio, aumentó la importancia del notario a la hora de adquirir una nueva vivienda. .
Según ha explicado el Consejo General del Notariado, este reglamento “regula de forma más exhaustiva la publicidad de crédito inmobiliario y la información precontractual que debe facilitar la entidad financiera”.
En concreto, la nueva ley hipotecaria asigna un papel importante al notario en la fase precontractual del préstamo, ya que ahora es responsable de velar por el cumplimiento de las obligaciones del banco y de asesorar al comprador con total imparcialidad es gratis. Aquí hay más detalles sobre cómo la nueva ley hipotecaria afecta la compra de apartamentos.
¿Puedo comprar una casa sin pasar por el registro?
Nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de libertad formal, es decir, el acto público no es necesario para la existencia de un contrato de compraventa. cómo señalan red de notarios, este contrato puede formalizarse mediante escritura privada. Sin embargo, la seguridad jurídica que brinda el documento público es mucho mayor que la de un contrato firmado de manera privada –incluso con testigos–, ya que tiene efectos sobre terceros.
Por tanto, la respuesta a esta pregunta es clara. ¿Se puede comprar una casa sin pasar por el registro? Sí, ¿debe hacerse? No. Existe una excepción, también la más frecuente, en la que Sí, es obligatorio comparecer ante notario para comprar una vivienda: son compras realizadas mediante hipoteca. En estos casos, la nueva ley establece el derecho, pero también la obligación, de que el cliente acuda primero al notario para obtener información sobre todos los aspectos del préstamo y resolver cualquier duda sobre el mismo.
¿Por qué debo acudir al notario?
Como ya te hemos dicho, el notario juega un papel importante tanto durante el cierre de la compra de la vivienda como durante la formalización del préstamo hipotecario con la entidad financiera.
Específico, el notario actúa como un tercero imparcial que certifica que todos los términos del contrato de compra están de acuerdo con la ley.. Asimismo, agrega un mayor valor a la garantía legal, la preservación de la información y la documentación, que siempre beneficiará a las personas físicas.
La importancia de un notario a la hora de comprar una vivienda
Como apunta Notarios en Redes, formalizar la compra de tu vivienda en notaría te traerá varias ventajas antes, durante y después del otorgamiento de la escritura pública.
Antes de emitir la escritura pública, el notario:
- Indicará el estado de la propiedad, sus características según el título del vendedor y si se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad. En caso contrario, dirá si su título de propiedad aparece o no en escritura pública que sirva como escritura de registro previo y si, en virtud de la compraventa, quedará inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad y suspensión de los efectos. del registro, si aplica.
- Le informará si la descripción de la propiedad corresponde a lo que aparece en el certificado catastral descriptivo y gráfico, los cargos de propiedad según el título y el simple aviso informativo que solicitará.
- Te informará que debes solicitar un certificado para comprobar que el vendedor está al día con el pago de los gastos de comunidad.
- Confirmará que la casa está al día con el pago del IBI. Si no puedo hacer eso, él le dirá cómo informarle sobre la situación de la deuda de la propiedad.
Durante la ejecución de la escritura pública, el notario:
- Aclarará las dudas que surjan durante la lectura del documento.
- Le informará del estado de los cargos y cargos de la propiedad de acuerdo con los datos de registro inmediatamente antes de otorgar y firmar el documento.
- Explicará el significado que los gastos han sido pactados bajo la ley y detallará los gastos que cada parte debe pagar. Asimismo, cómo se deben acreditar los medios de pago.
- Certificará la identidad de los contratantes, su calidad y cumplimiento de las declaraciones de intenciones contenidas en la escritura, así como su fecha.
Después de la ejecución del documento público:
- La intervención del notario es imprescindible porque el contenido de la escritura tendrá la fuerza probatoria de los hechos y declaraciones de testamento que contenga. Además, se requerirá el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el mismo.
La firma de la escritura pública equivale a la entrega del objeto del contrato.. A excepción de su renuncia, luego de la firma de la escritura, el notario enviará electrónicamente una copia electrónica al libro de registro de la propiedad inmobiliaria. Asimismo, comunicará el cambio de titular al registro y al respectivo Ayuntamiento para liquidar la plusvalía municipal.
Por último, le recordará ciertos avisos de impuestos., como el plazo para liquidar el impuesto a las ventas (TPOyAJD), la plusvalía municipal y la posible plusvalía sobre las rentas que debe pagar el vendedor. También le informará sobre el monto mínimo de impuestos de la propiedad.
Nuevamente, recuerde que la escritura pública es un título que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, lo cual no es obligatorio, pero sí recomendable.
La importancia de un notario a la hora de contratar una hipoteca
Como ya te contamos, la llegada de la nueva ley hizo que el notario adquiriera un papel fundamental en la hipoteca como asesor y supervisor de todo el proceso.
si de hecho, Dentro de los diez días previos a la autorización y firma de la escritura pública de préstamo, el comprador deberá dirigirse al notario de su elección. y comunique su identidad al banco. Esto le enviará toda la documentación relacionada con el préstamo de forma electrónica.
Posteriormente, el comprador deberá acudir a la notaría para recibir un asesoramiento gratuito y objetivo, comprobar que ha recibido toda la documentación y, sobre todo, comprobar que comprende los términos del préstamo. Si el contrato hipotecario contiene alguna irregularidad (cláusula abusiva, etc.), esta deberá resolverse para poder proceder a la firma del contrato.
Esta opinión del notario no significa que le informe al cliente si las condiciones de uno u otro banco son mejores. Su función es explicar, entre otras cosas, la responsabilidad asumida con el préstamo, las comisiones y tipos de interés aplicados, el importe de los pagos, etc.
¿Qué documentos debe recibir el notario?
Los documentos que el banco debe entregar al notario para su examen son los siguientes:
- El esquema del contrato de préstamo.
- Ficha técnica europea estándar (FEIN): incluye toda la información hipotecaria personalizada (monto del préstamo, plazo, tasa de interés, frecuencia y número de pagos, monto del pago, entre otros datos).
- La hoja de advertencia estandarizada (FiAE): documento creado por la ley de crédito inmobiliario e informando al cliente de la existencia de cláusulas o elementos relevantes en la hipoteca a los que se vinculará la firma de documentos públicos.
- Simular costos periódicos que el cliente debe satisfacer en diferentes escenarios de tasas de interés.
- El documento de gastos relacionados con el acto público crédito.
Después de una reunión con el notario, se asegurará de que el comprador haya entendido todos los aspectos del préstamo. Próximo, Redactar acta notarial (gratuita) en la que se dejarán constancia de los hechos comprobados. y los aclaraciones proporcionadas al consumidor, así como las preguntas planteadas por el consumidor y las respectivas respuestas.
Posteriormente, y si todo es correcto, se realizará una nueva reunión con el notario, quien también contará con la presencia del vendedor y del representante bancario para proceder a la firma de la escritura.
Cómo elegir una buena oficina de registro para comprar tu vivienda
Ahora que hemos explicado por qué necesita un notario para comprar su nueva casa, es hora de explicar también cómo elegir al mejor candidato.
Como ya sabes, el comprador de una obra nueva es quien elige el registro. quieres. Como ha señalado el Consejo General del Notariado, en la actualidad hay más de 3.000 notarios en España, repartidos por todo el territorio nacional.
Olvídese del coste como criterio importante a la hora de elegir un buen notario para comprar su vivienda, porque sus tarifas se rigen por una tasa fija establecida por el gobierno. (ver precios). Por lo tanto, todos los notarios cobrarán lo mismo por el servicio, excepto por un pequeño descuento del 10% que pueden aplicar.
La competencia entre notarios está determinada principalmente por la calidad de su trabajo.Así que la mejor forma de elegir un buen notario para comprar tu vivienda es elegir el más conocido en tu zona o el recomendado por alguien que conozcas.
el notario de su elección estudiará tu caso de forma gratuita y te informará de la forma más práctica de abordarlo. Asimismo, detallará el costo final de su acto, incluidos los impuestos. Recuerde que los honorarios del notario son en realidad solo una pequeña parte de lo que deberá pagar en el notario: la mayoría de los gastos serán una provisión para cubrir impuestos, tasas de registro y otros costos adicionales que el notario pagará en su nombre.