El margen de la hipoteca es un elemento crucial para determinar la cantidad que tendrá que pagar cada mes. para su préstamo. estos préstamos pagar interés nominal o TIN. En el caso de hipotecas, este interés Consiste en el Euribor a 12 meses más un diferencial., que es el beneficio que obtiene el banco al prestar este dinero.
O Euribor es el tipo de interés que aplican los bancos europeos para prestarse dinero entre ellos. en un mercado interbancario. Su nivel depende del precio oficial de la plata establecido por el Banco Central Europeo (BCE) y varía diariamente. No obstante, dado que el Euribor que se utiliza es el que se encuentra a los doce meses, Para calcular la cantidad aplicada a una hipoteca, mire el promedio del último mes..
Dado que el Euribor es un promedio de los intereses que los bancos cobran entre sí, ninguna institución financiera presta dinero a este nivel porque no generaría ganancias. Para garantizar la rentabilidad de una hipoteca, se añade un diferencial al Euribor: esto da lugar al TIN, que es el interés real que te cobrará la entidad financiera por el dinero. debes saber esto que el diferencial de la hipoteca se mantiene sin cambios mientras dure el préstamo.
El margen hipotecario es el beneficio que obtiene el banco al prestar este dinero.
Es importante que también sepa que el TIN no es lo mismo que APR o la tarifa anual equivalente. Todos los cargos y tarifas bancarias están incluidos en la APR. de un préstamo, por lo tanto, refleja el costo real y efectivo de un préstamo.
O difundir los cambios hipotecarios de banco en banco y de vez en cuando ya que las instituciones financieras lo adaptan a sus necesidades. Cuando quieren captar fondos a través de préstamos, reducen el spread, bajando los tipos de interés hipotecarios para hacerlas más atractivas y que el cliente contrate más. Cuando alcanzan sus objetivos de recaudación de fondos, establecen un margen más amplio para obtener menos incentivos para los clientes.
Por ejemplo, cuando una institución financiera descubre que se acerca el final del año y no ha cumplido sus objetivos comerciales en préstamos hipotecarios, reduce al mínimo el diferencial hipotecario. Esto también ocurre a principios de año, cuando todos los bancos reciben sus objetivos comerciales y buscan alcanzarlos lo más rápido posible.
Hay otras formas de obtener un margen en su hipoteca más baja, de las que hablaremos más adelante. Ahora te explicamos cómo la brecha afecta su hipoteca.
Cómo afecta la brecha a su hipoteca
Ya sea que tenga una hipoteca variable o fija, quiere que el Euribor sea lo más bajo posible y que el diferencial que se le aplique también sea bajo. Ya os hemos dicho que no es fácil, porque si el Euribor es bajo, las entidades financieras establecerán un diferencial mayor para esta hipoteca para que la operación les resulte más rentable.
En un préstamo a tasa fija, el margen hipotecario no es tan amplio como en un préstamo a tasa variable. Es porque en la variable, el diferencial se suma al Euribor, y si aumenta, el interés aumenta. Si acepta un diferencial hipotecario alto y el Euribor sube, los tipos de interés podrían dispararse.
Por lo tanto, el diferencial de la hipoteca afecta el costo total del préstamo a través de los intereses que pagará. sin embargo, el No se puede negociar con Euribor, pero el diferencial puede.
No te pierdas: ¿Cómo se descuenta la hipoteca?
Por ejemplo, una hipoteca Euribor más un diferencial del 0,99% puede generar un interés total del 0,81%, o una cuota mensual de 563 euros. Esta misma hipoteca con Euribor más 1,99% devenga un interés del 1,81% y paga unas comisiones de 647 euros. La diferencia entre los dos, solo un punto porcentual en el diferencial de esta hipoteca ronda los mil euros anuales.
Recuerda esto la hipoteca normal en España es de 25 años, lo que representa un riesgo de impago a muy largo plazo para la entidad financiera. En el momento y desde Euribor en su nivel más bajo (en estos otros artículos puedes ver la evolución del Euribor a lo largo de 10 años y cómo afecta el Euribor a tu hipoteca) el diferencial hipotecario es muy difícil de caer por debajo de un punto porcentual. Antes de la crisis financiera de 2008 y 2009, el Euribor alcanzaba niveles del 5,39% y los diferenciales rondaban el medio punto porcentual.
¿Cómo reducir el diferencial de su préstamo hipotecario?
ya dijimos desea reducir el diferencial de tipos de interés de su hipoteca tanto como sea posible por lo que se reduce el interés. Por tanto, una de las condiciones que debes negociar bien con tu banco antes de firmar el préstamo es el spread que tendrás que aplicar sobre tu hipoteca.
Para mejores condiciones en el diferencial deberá aceptar ciertos productos asociados con su préstamo., como débito directo de nómina, planes de pensiones, seguros de hogar o de vida o tarjetas de crédito. Si acepta algunos de estos productos, se les aplicará un margen menor.
Si acepta un producto vinculado a un préstamo, puede obtener un margen hipotecario menor.
Por ejemplo, su banco puede ofrecer un margen hipotecario del 2% sin productos asociados, pero con una reducción del 0,5% si tienes nómina, otra reducción del 0,25% si tienes un seguro de vida y un 0,25% más si tienes un plan de pensiones. Esto podría reducir su línea hipotecaria al 1%, lo que reduciría drásticamente las tasas de interés.
Pero ojo, hay estudios que demuestran que en algunos casos, es más caro aceptar estos productos asociados que aceptar un margen ligeramente mayor.. Tenga en cuenta que todos estos productos tienen un costo adicional a la hipoteca. Lo decimos todo en este artículo: «Usar otros productos para reducir el crédito hipotecario no siempre funciona».
Esperamos que ahora te tengas más claro cuál es el diferencial hipotecario, cómo se calcula, cómo esto afecta su préstamo y cómo reducirlo.