¿Qué podría ser mejor: reducir el capital o el tiempo de la hipoteca? Es la gran pregunta que atormenta a los compradores que han ahorrado dinero y deciden usarlo para pagar su hipoteca.
La respuesta no es única ya que depende de muchos factores. Para decidir cuál es mejor para reducir el principal o el tiempo de la hipoteca, debe considerar su situación personal actual y futura (previsión de ingresos, mejora del empleo, etc.), la costos de depreciación aplicado por su banco, el tipo de préstamo tiene (hipoteca fija o variable) y el evolución esperada de tipos de interés (si su hipoteca es variable). Por último, también debes valorar la posibilidad de reducción de impuestos para residencia habitual (si su préstamo es anterior a 2013).
Analizando todos estos aspectos, podrá determinar si, en su caso, es es mejor reducir el plazo de su hipoteca o el monto de sus pagos. Por ejemplo, imagine que la hipoteca que tiene es una tasa de interés fija, por lo que pagará la misma cantidad durante la vigencia del préstamo. En este caso, la evolución del Euribor no importa y no debería evaluar su situación personal para tomar una decisión. Si decides acortar el plazo, estarás pagando las cuotas en efectivo, lo que supondrá liquidar el préstamo antes de que expire. Obviamente, seguirá pagando la misma cantidad todos los meses. Por otro lado, si opta por reducir las tasas, pagará el préstamo en la fecha acordada con el banco, pero las cuotas mensuales serán menores.
Se recomienda cancelar la hipoteca en los primeros años, ya que es cuando se concentra el mayor interés del préstamo.
Sin embargo, sea cual sea su elección (reducción del plazo o pago inicial de la hipoteca), es importante que meIntenta pagar la hipoteca en los primeros años., dado que la mayor parte del interés se concentra allí, la economía será mayor. Por esta misma razón, cuanto menor sea el interés de la hipoteca, menos rentable será el pago inicial.
¿Qué podría ser mejor: reducir el capital o el tiempo de la hipoteca? Ya hemos dicho que depende de cada caso. No obstante, y como norma general, podemos decir que mas recomendado – siempre que el valor de las tarifas no suponga un problema – es reducir el plazo de la hipoteca, ya que el ahorro será mayor (Una vez más, el interés de los préstamos juega un papel decisivo).
La clave, el sistema de amortiguación
Los pagos hipotecarios consisten en pagos de intereses y reembolso del principal. Según el sistema de amortización francés aplicado a las hipotecas españolas, a medida que avanza el préstamo, cada pago mensual genera menos intereses. y amortiza más capital. Esta es la razón por la que es mejor acortar el plazo de una hipoteca: es la fórmula para pagar menos intereses al calcular el préstamo total.
Tu puedes comprobar fácilmentepiensa sobre eso tabla de amortización el préstamo hipotecario que su institución financiera pone a su disposición en línea. A modo de ejemplo, utilizamos el simulador de Bankia para una hipoteca de 100.000 euros a 15 años, con un interés del 1,5%, de los que se prevén 10.000 euros para amortización anticipada:
- Reducir los pagos de la hipoteca: la carta oscila entre 620,74 y 558,67 euros al mes. Esto representa un ahorro del 10% o 774,84 € al año, más una reducción de interés del 10%. Representarían 1.173,55 euros.
- Reducir el tiempo de la hipoteca: el número de entradas pasa de 180 a 161, lo que supone un ahorro en año y medio del 20% o 2.373,96 euros.
La diferencia no es muy relevante, pero claramente visible. Aquí está la respuesta a la pregunta inicial de cuál es mejor para reducir el capital o el tiempo en una hipoteca: o La mejor opción es reducir el plazo de su hipoteca, siempre que el monto de los pagos no sea un problema. para su economía.
Otros aspectos a valorar: interés variable y situación personal
Además de todo lo anterior, existen otros aspectos que debe considerar al momento de liquidar su hipoteca. Por ejemplo, si tiene una hipoteca variable, su interés se revisará anualmente. Entonces si el La previsión es que las tasas suban el próximo año, la brecha se ensancha a favor de la amortización del plazo.
Si las tasas de interés suben, tiene interés en reducir el plazo de su deuda.
Sin embargo, si este aumento en las tasas de interés hace que el monto del pago aumente demasiado para su bolsillo, Puede ser más interesante para ti reducir tu capital para reducir estos pagos mensuales y por lo tanto no debe exceder su presupuesto. Más adelante, si las cosas mejoran, puede revisar su hipoteca para acortar el plazo.
¿Necesitas una hipoteca?
Los costos de depreciación también son importantes.
Otra cosa que debe considerar al decidir cuál es la mejor opción es reducir el capital o la duración de la hipoteca. Comisión que tendrás que pagar por la amortización parcial del préstamo.. Es importante que revise el contrato ya que algunas hipotecas cobran pagos anticipados. si superan un cierto valor o una cierta duración. Haga lo mejor que pueda, ya que estas comisiones pueden hacer que la amortización sea menos atractiva. En algunas entidades, esta sanción se llama vsomisión por cancelación parcial y varía si se realiza en los primeros años de la hipoteca o en años posteriores.
Las tarifas de reembolso anticipado pueden hacer que el negocio sea menos rentable.
Según establece la Ley Hipotecaria, la los costos de depreciación varían dependiendo de si se trata de una hipoteca fija o variable, y cuando se realiza:
|
tasa de interés hipotecario |
Curso del tiempo |
Comisión |
| Hipoteca fija |
primeros 10 años A partir de los 10 años |
dos% 1,5% |
|
hipoteca variable |
primeros 3 años |
0,25% |
Aproveche al máximo los incentivos fiscales
Finalmente, y aunque solo es aplicable en el préstamos firmados antes de 2013, la ley permite deducir la hipoteca de su residencia habitual. concretamente puedes deducir el 15% de las contribuciones realizadas a lo largo del año hasta un máximo de 9.040 euros si es el único titular de la hipoteca (o el doble si comparte la propiedad del préstamo y hace declaraciones por separado).
Para aproveche al máximo esta ventaja fiscal, idealmente, sumas el valor de los 12 pagos mensuales que pagarás en un año y Paramortaja lo que queda hasta este límite (los 9.040 o 18.080 euros mencionados anteriormente). Pero ojo, si reduce el pago de su hipoteca a mitad de año, estará por debajo del máximo.
Como ha visto, la mejor manera de decidir si es mejor reducir el capital o el tiempo de su hipoteca es evaluar su situación financiera personal, las tarifas de su contrato, el tipo de hipoteca, el cambio esperado en las tasas de interés (si es variable). y la posibilidad de deducir el importe amortizado.