El alquiler con opción a compra es una buena alternativa para quienes quieren acceder a la vivienda pero tener dificultades para obtener una hipoteca y / o tener dinero necesario para manejar la compra.
Tantos ahorradores que ven el alquiler como una pérdida de dinero y no tienen suficientes ahorros para comprar una (en este otro artículo explicamos cómo comprar una casa sin ahorrar), optan por buscar apartamentos de alquiler con opción de compra. Sin embargo, este tipo de operación tHay algunas peculiaridades que es muy importante que conozcas.
En las siguientes líneas te explicamos en detalle cual es el alquiler con opcion de compra, su funcionamiento, las condiciones más habituales, el contrato de esta doble operación y su fiscalidad. Sigue leyendo.
¿Cómo funciona el alquiler de apartamentos con opción de compra?
Al alquilar con opción de compra, el vendedor y el comprador acuerdan que el segundo vivir como alquilado hasta después de un período específico de adquisición de derechos alojamiento. Los principales aspectos a considerar son:
- Precio final de la vivienda. Las dos partes han establecido previamente un precio final de la propiedad del cual se deducirá un porcentaje de las tarifas que se pagan mensualmente como alquiler. Este precio de propiedad permanecerá fijo hasta el cierre de la venta y no se puede modificar de ninguna manera.
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Tarifas de alquiler. El contrato establece una tarifa de alquiler, un porcentaje de la cual funciona como una carta al final del plazo de compra establecido (generalmente entre dos y cinco años) Entonces, con el tiempo, el inquilino reduce el monto final Tendrás que pagar el apartamento. Además, hay al mismo tiempo un mayor margen para ahorrar u obtener la hipoteca (que también será menor que si tuvieras que pagar la propiedad inicial). A diferencia del precio final (invariable), el monto de la tarifa de alquiler se puede aumentar según el CPI.
Como ya mencionamos, es importante que tenga en cuenta que el monto total de estas tarifas generalmente no se descuenta. cuando ejecuta la compra de la propiedad. Lo normal es que durante uno o dos años, se calcula el 100% de estos pagos mensuales., pero esto mas tarde el porcentaje disminuye a medida que expira el contrato. Esto hace que la mayoría de las operaciones de alquiler tengan una opción de compra. están cerrados en los primeros años para que el precio final de la propiedad no sea demasiado caro. Además, de esta forma, el propietario original también evita ser severamente penalizado si el valor de la propiedad aumenta con los años.
Esta fórmula de porcentaje decreciente fue utilizada por promotores que en su momento ofrecían departamentos en alquiler con opción de compra, lo que sucedió principalmente después de la crisis debido al alto stock de propiedades que poseían (los promotores vieron en el alquiler con opción de compra) para comprar. un medio para facilitar su venta). Sin embargo, tras la crisis económica es raro encontrar nuevos proyectos de construcción que departamentos en alquiler con opcion a compra.
Aunque depende de cada caso en particular, generalmente las cuotas mensuales de un alquiler con opción a compra son superiores a las de un arrendamiento tradicional.
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Premium para opción de compra. Esta es una de las grandes diferencias con un alquiler normal. Aunque esto no es obligatorio y depende de lo que acuerden las partes, en el Contratos de arrendamiento con opción a compra de vivienda generalmente incluye un premio como Garantía que el inquilino eventualmente adquirirá la propiedad. Debe pagarse al firmar el contrato y suele ser el 10% del precio del apartamento.
Este premio de opción de compra estar perdido (debe estar en el contrato) si el el inquilino finalmente renuncia a la compra o no paga los anticipos para alquilar por más de dos meses. Por supuesto, también perderá el monto total de las tarifas pagadas hasta ese momento.
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Plazo para realizar la compra. Finalmente, en el contrato firmado, debes Se indicará claramente el plazo para la finalización de la adquisición. de la casa. Sin embargo, también es común incluir términos intermedios para que el inquilino tenga la opción de cerrar la transacción antes de tiempo (que, como ya hemos mencionado, suele ser común).
Ventajas del arrendamiento con opción de compra
Como ha visto, el arrendamiento con opción de compra tiene muchas ventajas.
Desde el punto de vista del inquilino o Comprador, las principales ventajas son Ser capaz de amortizar gradualmente parte de la vivienda y retrasar los gastos de compra e hipoteca durante un tiempo. determinado. Para el vendedor, cual és garantiza la venta de la propiedad. Sin embargo, existen otros beneficios para ambas partes que deben tenerse en cuenta:
| Comprador | Vendedor |
| Más tiempo para ahorrar o conseguir la hipoteca. | Cierre la venta del apartamento en un plazo determinado. |
| La compra del apartamento está garantizada y a precio fijo. Tienes diferentes fechas para hacer esto. | La ocupación de la casa y los ingresos por alquiler están asegurados por un período de tiempo. |
| Puedes adaptar la casa a tu gusto (decoración, etc.) porque será tuya. | El inquilino se hará cargo de la propiedad mientras quiera comprarla. |
| Tiene la oportunidad de evaluar si el hogar y el vecindario satisfacen sus necesidades. | Beneficios fiscales (reducción del impuesto sobre la renta) durante el período de alquiler, si se cumplen las condiciones. |
| Puede optar por no participar en la compra si la casa no está a la altura de sus expectativas o por motivos económicos. | Tarifas de alquiler mensual más altas que el alquiler convencional (solo en algunos casos). |
| El alquiler por residencia habitual se puede descontar del IRPF (si cumples con los requisitos estatales -hasta 2015- o autonómicos). | Si el comprador se arrepiente, se queda con la prima y los honorarios pagados hasta ese momento. |
| Incluso si no realiza la compra, puede disfrutar de todo el contrato de alquiler (el alquiler siempre tiene prioridad sobre la compra). | En caso de cancelación de la compra, puede celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con el inquilino. |
| Tienes la posibilidad de acceder a ayudas para el alquiler o compra de tu primera vivienda (siempre que cumplas las condiciones). | Tienes el pago de la prima inicial para invertirlo. |
Desventajas del arrendamiento con opción de compra
O las desventajas del arrendamiento con opción de compra Son un poco más difíciles de determinar porque dependen de varios factores como la evolución del mercado inmobiliario, la situación económica del arrendatario en el momento de la compra, etc. Sin embargo, en general, son los siguientes:
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Comprador |
Vendedor |
| Los precios fijos le impiden beneficiarse de cualquier recesión del mercado. | El precio fijo le impide beneficiarse de posibles aumentos del mercado. |
| Si cancela la compra, perderá sus tarifas y recompensas. | No se puede vender el piso a otro comprador ni cuando se desee. |
| Tienes que apostar más que en un alquiler tradicional. | Incluso si el comprador renuncia a la compra, tendrá que esperar a que se complete el alquiler para deshacerse del apartamento. |
| No puede elegir otro apartamento de su elección (a menos que esté de acuerdo en perder el dinero que pagó). | Tienes que esperar hasta el final del período de compra para recibir el dinero por el apartamento. |
Cómo hacer un arrendamiento con opción de compra
Aunque no existe una regulación específica, el contrato de arrendamiento con opción de compra se incluye en el Ley de arrendamiento urbano (LAU) y reglamento hipotecario (art. 14). A cierto, se trata de un contrato que consta de dos subcontratos, uno de alquiler y otro de venta. Ambos están vinculados a una cláusula del contrato de arrendamiento, en la que Se incluye la voluntad de ambas partes de realizar la venta. antes de caducar.
Será registrable el contrato de opción de compra o el contrato expreso o estipulación que lo determine en otro contrato registrable, siempre que, además de las circunstancias necesarias para el registro, cumpla las siguientes condiciones:
Primero. Acuerdo expreso de las partes para registrarse.
Segundo. Precio estipulado para la adquisición de la propiedad y, en su caso, el que se pactó para otorgar la opción.
Tercera. Período de ejercicio de la opción, que no puede exceder de cuatro años. En un arrendamiento con opción de compra, la duración de la opción puede extenderse por toda la duración de la opción, pero necesariamente expirará en el caso de una extensión tácita o legal del arrendamiento.
Artículo 14 del Reglamento Hipotecario
Por eso, es importante no solo saber cómo funciona el leasing con opción de compra, sino insertar todo correctamente en el documento. Para el, los contrato de arrendamiento con opción de compra debe incluir todas las cláusulas que especifican las condiciones de alquiler y compra.
Además, aunque no es obligatorio, es recomendable inscribirlo en el registro de la propiedad inmobiliaria para que pueda oponerse a terceros y tener mayor seguridad jurídica. Como mencionamos anteriormente, es conveniente saber que el el contrato de alquiler prevalece sobre la compra. Esto implica que, si el comprador renuncia a la opción, podrá seguir alquilando hasta el final de los cinco años, según lo previsto en la ley de arrendamientos urbanos.
Cláusulas del contrato de arrendamiento
- Periodo de alquiler.
- Plazos finales e intermedios en los que se puede ejercitar el derecho u opción de compra, así como los términos de su comunicación (generalmente, escritura notarial).
- Monto de pago mensual (revisable según IPC).
- Distribución del gasto comunitario y rehabilitación de viviendas.
- Depósitos, seguros y avales.
- prohibiciones
Cláusulas del contrato de compraventa
- Objeto del contrato: objeto de venta del apartamento por parte del comprador y compra por parte del inquilino.
- Precio de venta de la propiedad.
- Porcentaje de los pagos de alquiler mensual (fijo o variable) que se descontará del precio final.
- Importe de la prima pagada (normalmente el 10% del precio del alojamiento).
Cuando él Alquiler con opción a compra se ejerce en una segunda casa, es especialmente importante comprobar si este no tiene honorarios ni defectos de cualquier tipo. Para ello, debe solicitar una nota simple en el registro de la propiedad.
Impuestos sobre la renta con opción de compra
Por último, los Impuestos esta es una de las partes más complicadas casas en alquiler con opción a compra, ya que es un contrato mixto. Dependiendo de la transacción realizada se aplican diferentes impuestos (IVA, ITP, etc.), por lo que es recomendable buscar asesoramiento fiscal tanto para el comprador como para el vendedor.
Sujeto al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, los arrendamientos con opción de compra pueden generar diferentes situaciones fiscales:
- El inquilino debe resolver la doble imposición por ITP, tanto para el alquiler como para la opción de compra (si aplica). Tiene un plazo de 30 días desde la firma del contrato para hacerlo (el vendedor será la subsidiaria responsable si el primero no lo hace). El propietario, a su vez, debe declarar el beneficio obtenido por el alquiler y la prima.
- Una vez Después de la venta de la propiedad, el inquilino debe pagar el impuesto de transferencia de propiedad. correspondiente a la venta (si no vivienda nueva) o IVA (vivienda nueva).
En este caso, el IVA sobre alquiler con opción a compra (10%) solo se aplica al dinero restante a pagar, ya que las rentas y primas pagadas anteriormente ya estaban gravadas por el impuesto al valor agregado. Sucesivamente, el vendedor debe pagar la plusvalía municipal y el impuesto sobre la renta sobre la ganancia. obtenido de la venta de la propiedad usada o del IVA sobre el apartamento de nueva construcción.
Sin embargo, la mayor desventaja del arrendamiento con opción de compra es la parte burocrática, ya que este contrato mixto incluye cláusulas de alquiler y venta que se relacionan entre sí pero donde prevalece el alquiler. En este caso, la recomendación es buscar siempre asesoramiento legal.
Esperamos que ahora que sabes qué es el leasing con opción call y cómo funciona, tengas una idea más clara si es una alternativa atractiva para ti. Por supuesto, una última recomendación: primero, asegúrese de Podrás afrontar la compra en el plazo acordado.. De lo contrario, perderá todo lo que pagó y permanecerá sin hogar …
Fotos: Unsplash (Bruce Mars, Soroush Karimi y Jarek Ceborski).