Durante los años de auge y antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, revenderlo piso que se compró sobre plano antes de firmar la escritura, era una práctica muy común. Gracias a ello, el comprador obtuvo importantes plusvalías, ya que el nuevo piso fue muy apreciado durante el proceso de construcción. Esta operación se realizó a través del cesión del contrato de compraventa a un tercero subrogado a los derechos y obligaciones del comprador. Sin embargo, ahora muchos promotores incluyen en contratos de reserva cláusulas que impiden esta cesión de derechos, aunque no existe ningún obstáculo legal para su ejecución.
¿Qué es la cesión de un contrato de compraventa de vivienda?
La cesión de derechos a un tercero comprador se denomina «dar el pase ”: consiste en que el comprador del inmueble sobre plano lo reenvíe a un tercero antes de anotarlo. Para realizar esta operación se incluye en el contrato de compraventa una cláusula que autoriza su transferencia y derechos de alojamiento. La cesión del contrato tiene por Requisito esencial de contar con el consentimiento previo o la autorización posterior del patrocinador como vendedor de la casa.
Como mencionamos anteriormente, en los años de bonanza, cuando la casa se apreciaba hasta un 20% durante el proceso de construcción, estas transacciones eran comunes. Generalmente, muchos de los que compraron el piso fuera del plan lo hicieron como inversión: pagaron la reserva y las distintas condiciones hasta la llegada de la escritura de propiedad. En ese momento estaban vendiendo a otro comprador.
Era un Venta especulativa basada en la apreciación significativa de los precios de las propiedades durante esos años., beneficio que normalmente se recaudaba en dinero negro. Estas operaciones provocaron una fuerte presión en el mercado y aumentos excesivos de precios.
Cláusulas anti-pass para prevenir la reventa
Por esta razón, los promotores incluyen cláusulas anti-pass en los contratos Impedir que el comprador, obligado a firmar la escritura, ceda los derechos a un tercero sin justa causa y sin su consentimiento. De esta forma se evita que el comprador que haya reservado la vivienda pueda revenderla a otra persona antes de la entrega y firma de la escritura.
¿Cómo se grava la cesión del contrato?
La cesión de un contrato de compraventa de vivienda también tiene un impacto fiscal. Como la compra del promotor está gravada con IVA por vivienda nueva, todos los importes abonados por el cliente desde el momento de la firma del contrato de reserva deberán abonarse con el impuesto sobre el valor añadido.
Sin embargo, cuando el contrato de compraventa se cede a un tercero, el promotor, que es quien cobra el impuesto para pagarlo a Hacienda, tDebes devolver el IVA acumulado sobre los depósitos pagados. al comprador original.
Además, la venta de la compra de una vivienda es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Oncológicas. La nueva persona que adquiere la vivienda, procedente de la cesión del comprador original, Debe pagar este impuesto según el valor de la propiedad. en este momento.
El cálculo de la base imponible estaba sujeto a diferentes valoraciones según se considerara el activo a vender como activo o derecho. Finalmente, se admitió que el valor de la propiedad se toma como base para el cálculo del impuesto. El desarrollador debe verificar que este impuesto se haya pagado antes de vender la casa al nuevo comprador.. Finalmente, como lo que se refleja es el derecho de compra de la vivienda al finalizar, y no la vivienda en sí, cuando el comprador final o cesionario adquiere la vivienda a la constructora, se considera como primera cesión y debe pagar el IVA correspondiente.
En breve, para revender la casa aún en construcción es necesario contar con el consentimiento del promotor y, en muchos casos, las situaciones en las que el contrato puede adjudicarse a un comprador distinto del que firmó la factura original son limitadas.